Obtenir un crédit immobilier devient de plus en plus dur

Les banques vont poursuivre la tendance à durcir les conditions en 2012, alors que les taux vont être rehaussés et que les avantages fiscaux vont disparaître. Le marché devrait donc rester apathique.

Les banques ont commencé à boulonner leurs conditions d’attribution des crédits immobiliers pour les particuliers en novembre 2011, selon l’enquête mensuelle de la Banque de France. Le phénomène reste modéré, mais il est bien palpable: 12,6% des établissements bancaires interrogés ont déclaré avoir durci leurs critères, contre 2,4% en octobre 2011.

Ces données ne font que confirmer une tendance observée par les professionnels du secteur depuis quatre mois déjà. « Il y a eu un véritable renversement entre le début de l’été, où les banques se faisaient encore concurrence entre elles sur les taux et les durées d’emprunt, et la rentrée », confie Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com.
Depuis la crise boursière de cet été, les banques françaises sont dans la tourmente des marchés financiers. La crise de la dette en zone euro crée de fortes tensions sur le marché interbancaire. Les banques ont donc du mal se financer, ou alors à des taux d’intérêt en forte hausse. Conséquence: elles se montrent désormais beaucoup plus prudentes dans l’octroi de prêts aux particuliers, notamment pour l’habitat.

« Les prêts sur 30 ans ont quasiment disparu, indique Maël Bernier, du courtier en ligne Empruntis.com. Et elles n’accordent des prêts à 25 ans qu’au compte-goutte: aux primo-accédants franciliens qui ont un apport significatif. » Or depuis plusieurs mois déjà, seuls le faible niveau des taux d’intérêt et l’allongement croissant de la durée des prêts permettaient encore aux ménages d’acheter.

« En quatre mois, le nombre d’acheteurs éligibles s’est déjà considérablement réduit. Cela va continuer, voire s’aggraver en 2012 », prédit Sébastien de Lafond. Pour trois raisons. Tout d’abord, les banques sont tenues de se conformer aux critères de Bâle III d’ici à juin prochain, à savoir détenir un ratio de fonds propres de 9 % par rapport à leurs engagements. Cela ne fera que renforcer leur réticence à prêter au plus grand nombre.

La déchéance de la dette française va faire monter tous les taux d’intérêts qui sont indexés sur les taux d’intérêt obligataires du pays. Concrètement, les banques vont être contraintes d’emprunter plus cher. Donc elles prêteront plus cher, ou moins. Or jusqu’à présent, les taux d’emprunts immobiliers n’ont pas significativement augmenté, en raison de la baisse du taux directeur de la BCE. Ils sont actuellement de 4% en moyenne sur 15 ans et de 4,20% sur 20 ans. « Dès que la France va perdre son triple A, les taux vont grimper », prédit Maël Bernier. Selon elle, ils pourraient atteindre 4,50% en mars.

Enfin, dans le cadre des plans de rigueur, le gouvernement a décidé de restreindre en 2012 le PTZ (prêt à taux zéro) aux logements neufs. Or le PTZ, qui permet aux primo-accédants de bénéficier d’un apport à coût nul, est présent dans près de 40% des transactions immobilières, dont la plupart pour l’acquisition de logements anciens. « Sa restriction va encore plus réduire le nombre d’acheteurs potentiels », craint Sébastien de Lafond. Pour la Fnaim, « il est à craindre que l’on assiste en 2012 à un blocage des achats dans l’ancien ».

Le marché immobilier va rester atone en 2012, estime Maël Bernier. Le nombre de transactions devrait considérablement baisser. En 2011, elles se sont élevées à 750 000, ce qui est une bonne performance. La durée des transactions va également s’allonger. Seule bonne nouvelle: ces facteurs devraient entraîner une baisse des prix, compensant ainsi la baisse du pouvoir d’achat immobilier des acheteurs.

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