Investir dans le locatif : quel prêt vous conviendrait le mieux?

Vous avez pris la décision d’investir dans le locatif et vous vous demandez quel serait le type de prêt qui vous conviendrait le mieux. Voici deux options pour le financement de vos futurs biens immobiliers : le prêt amortissable et le prêt in fine. Quelle formule choisir ?

L’option du prêt à amortir est la plus connue et elle s’applique en particulier à l’acquisition de résidence principale. L’option du prêt in fine est plus chère et concerne plutôt les investisseurs éligibles à l’ISF ayant donc des revenus locatifs importants. Il est également utile aux non-résidents fiscaux.

Il faut savoir que les revenus des loyers provenant de vos locations seront soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Par contre, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers pour le calcul de l’impôt. La solution de prendre un emprunt peut donc être un bon moyen pour alléger la fiscalité d’un investissement locatif.

Le prêt amortissable

Dans un prêt amortissable, les mensualités sont élevées et le remboursement concerne une part d’intérêt et une part de capital. Il est donc nécessaire d’avoir une trésorerie importante chaque mois. Par contre, les intérêts diminuent de mois en mois car ils sont calculés sur le capital restant dû qui lui aussi diminue. De ce fait, vous aurez moins d’intérêts à déduire de vos revenus de loyers et donc le montant de votre impôt ainsi que les prélèvements sociaux seront plus importants. Cette option est avantageuse pour sa simplicité et son cout peu élevé puisque les intérêts diminuent d’année en année.

Lors d’un remboursement sur une longue durée, l’emprunteur pourrait payer plus d’intérêts que de capital les premières années, surtout si le taux nominal est élevé.

Le prêt in fine

Si vous optez pour ce type de prêt, vous aurez besoin d’un apport de 30% du montant à emprunter et qui sera nanti sur un placement de type assurance-vie ou contrat de capitalisation et servira à rembourser le capital à la fin du prêt. Le capital doit donc être remboursé en une seule fois à l’échéance. Vous paierez moins par mois car les mensualités ne couvrent que les intérêts. Ceux-ci sont calculés sur l’ensemble du capital tout au long du crédit et sont donc plus élevés que celui d’un prêt amortissable. Par contre, vous pourrez déduire d’avantage d’intérêts sur vos revenus fonciers. Il permet aux emprunteurs importants soumis à l’ISF de diminuer la taxation de cet impôt. Pendant toute la durée d’un prêt in fine, la valeur acquise du bien immobilier est nulle car le capital emprunté reste identique pendant toute la durée du prêt et est déduit de la valeur du bien prise en compte dans le passif. Le cout de l’assurance du prêt est aussi déductible.

La différence entre les deux prêts

Le prêt in fine est intéressant lorsque les revenus fonciers sont très élevés et que vous possédez les fonds disponibles pour régler le capital.

Dans un prêt amortissable, vous remboursez le capital et les intérêts tous les mois. La différence de cout n’est pas négligeable.