Investir en immobilier : avantages de la loi des monuments historiques

Le 31 décembre 1913, une loi sur les monuments historiques a été mise en place. Elle accorde des mesures de défiscalisation très favorables aux investisseurs qui acquièrent ce type de bien immobilier afin de les restaurer et de les louer. Le bien peut être loué de différentes façons : comme résidence principale, résidence secondaire ou hôtellerie.

Ce dispositif donne la possibilité aux propriétaires d’immeubles de déduire de leur revenu global le déficit foncier engendré par des travaux de restauration et des intérêts d'emprunt, sans limitation.

Principe de la loi

La Loi sur les Monuments Historiques (MH) vous fait bénéficier d’une déduction d’impôts de 100% des travaux de restauration engagés par le contribuable sur les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Le cadre fiscal MH consiste à acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôts sur une courte période. Depuis le 1er janvier 2009, la loi MH oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans à compter de son acquisition.

Qui peut en bénéficier ?

Tous les contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou sont propriétaires d’un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par les affaires culturelles et qui réalisent des travaux de restauration (logements destinés à la location). En cas de classement ou d’inscription partiel limité à des éléments isolés ou dissociables de l’ensemble immobilier (un escalier ou certaines salles par exemple) les avantages fiscaux du régime Monuments Historiques 2014 ne concernent que les parties classées ou inscrites.

Quels sont les avantages fiscaux ?

• Aucun engagement de location
• Aucun plafond de loyers
• Aucun plafond de ressources du locataire
• Aucun plafond de réduction d’impôts. L’investissement MH n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
• Pas de frais de succession  Transmission du bien en exonération totale de droits de succession (même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur) pour les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire ainsi que les meubles qui en constituent le complément, sous condition de signature par les héritiers ou légataires d’une convention à durée indéterminée prévoyant le maintien dans l’immeuble des meubles exonérés et leurs conditions d’accès au public, ainsi que les conditions d’entretien des biens exonérés.
• Les dépenses d’entretien et de réparation (ayant pour objet de remettre l’immeuble dans son état antérieur), les dépenses d’amélioration, les frais de gérance, les intérêts des emprunts, la taxe foncière annuelle sur les propriétés bâties sont déductibles sans limitation du revenu imposable.
• L’exonération est également applicable aux parts de SCI, à condition, notamment, que les héritiers ou légataires adhèrent au préalable à la convention conclue entre la société et les ministres de la culture et des finances et conservent leurs parts pendant 15 ans.
• Possibilité de conserver l’appartement pour son usage personnel (déduction dans ce cas uniquement de 50 % des travaux, mais toujours la possibilité d’imputer le déficit des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global)
• Pourvu qu’il y ait des loyers, la totalité des charges foncières sont imputables sur les revenus fonciers du propriétaire. Le déficit foncier est alors imputable, sans limitation de montant, sur le revenu global du propriétaire.

Quels sont les logements concernés ?

Le bénéfice de la défiscalisation MH propres aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques doivent faire l’objet d’un agrément par le Ministre chargé du budget en raison de leur caractère historique ou artistique.

On distingue deux catégories d’immeubles :

Les immeubles inscrits

L’immeuble inscrit en totalité ou en partie sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le choix du maître d’œuvre est libre. Les travaux s’exécutent sous le contrôle du service des monuments historiques

Les immeubles classés :

L’immeuble classé comme monument historique en totalité ou en partie. En règle générale, les travaux réalisés sur les immeubles classés sont pris en charge par l’ACMH (Architecte en Chef des Monuments Historiques).