Les mérites d’un prêt à taux mixte

Moins cher qu’un crédit à taux fixe et avec moins d’aléas qu’un taux variable, le mode « mixte » est réservé aux primo-accédants et aux investisseurs locatifs.

Les emprunteurs rechignent souvent les crédits à taux variables. Ces derniers sont actuellement un peu moins chers que les les taux fixes (de 0,60 point en moyenne), mais avec un écart si faible, ils peuvent très rapidement se retrouver au-dessus du taux fixe. Pourtant les banques proposent des formules dites «  à taux mixte » qui contiennent un part variable, mais combinée avec un taux fixe. Moins chères qu’un prêt à taux fixe, elles offrent aussi beaucoup plus de sécurité qu’un crédit à taux variable. Explications.

Comment ça marche ?

En quelque sorte, il s’agit d’un emprunt (par exemple, à 20 ans) divisé en deux périodes : la première à taux fixe, suivie d’une seconde à taux variable. Pour un prêt à 20 ans, la répartition entre fixe et variable peut être de 10 ans -10 ans, 12 ans -8 ans, etc… Ces formules existent aussi sur 15 ans ou 25 ans d’emprunt.

Pour qui ?

Le prêt à taux mixte concerne les acquéreurs qui vont a priori revendre leur logement dans les dix ans (voir ci-dessus). Il s’agit des primo-accédants (qui devront déménager dans les sept ou huit ans s’ils souhaitent s’agrandir). Les investisseurs en Scellier peuvent aussi être intéressés puisque leur réduction d’impôt (13 % dans la limite de 300.000 euros) est à étaler sur neuf ans.

Quelles dispositions ?

Le taux proposé sera moins élevé de 0,2 à 0,5 point que pour un crédit intégralement fixe. Une fois que l’on passe dans la partie variable, le taux  peut monter ou baisser de maximum 2 points (voir tableau ci-dessous).

Durée

Période variable / période révisable

Taux

Conditions particulières

15 ans

10 ans -5 ans

3,70 %

Pour une résidence principale

15 ans

10 ans -5 ans

3,85 %

Résidence secondaire ou investissement locatif

20 ans

8 ans -12 ans

3,35 %

Réservé aux primo-accédants

20 ans

10 ans -10 ans

3,80 %

Pour une résidence principale

20 ans

10 ans -10 ans

3,95 %

Résidence secondaire ou investissement locatif

20 ans

15 ans -5 ans

3,90 %

Pour une résidence principale

25 ans

17 ans -8 ans

4%

Pour une résidence principale

 Cette différence de traitement se retrouve aussi dans les pénalités appliquées, plus sévère pour les investisseurs. Ces derniers se verront appliquer des pénalités en cas de remboursement anticipé pendant la période à taux fixe.

Quelle formule sélectionner ?

Deux conditions entrent en compte, avec en premier lieu, celui du taux. Plus la période à taux fixe sera longue, plus il sera élevé. Mais il sera quoi qu’il arrive plus bas que pour un prêt intégralement à taux fixe (voir ci-dessous).

La seconde condition est celle de la durée de détention du logement. Un 7 ans fixe -13 ans variable ne vous correspondra pas si vous pensez conserver le logement plus de 7 ans. Encore une fois, le but de l’opération est de ne jamais parvenir à la partie à taux variable. En effet, si vous allez au terme du prêt mixte, le coût du crédit risque d’être finalement plus élevé que pour un prêt à taux fixe.

exemple de coût du crédit pour 180.000 euros empruntés
Durée du prêt Formule à taux mixte Formule à taux fixe
Taux période fixe Taux période variable (1) Coût total du crédit Taux Coût total du crédit
15 ans 3,60 % pendant 7 ans 4,60 % 58.050 euros 3,95 % 58.860 euros
20 ans 3,90 % pendant 8 ans 4,90 % 88.254 euros 4,20 % 86.400 euros
25 ans 4,20 % pendant 10 ans 5,20 % 123.071 euros 4,50 % 120.000 euros

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