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Louer un logement en bon état d’usage et de réparation

Le propriétaire doit donner au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, de même les équipements mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement.

Si le logement n’est pas en bon état d’usage à l’entrée dans les lieux, les parties peuvent convenir, par une clause expresse dans le contrat de bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période déterminée. Cette clause expresse prévoit aussi les modalités de remboursement en cas de départ anticipé du locataire.

Assurer un usage paisible du logement
Le propriétaire doit assurer au locataire un usage paisible du logement et garantir les vices ou défauts de nature à y faire obstacle, à l’exception de ceux qui relevés dans l’état des lieux auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux.

Obligation d’entretien

Principe
Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le bail et y faire toutes réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le propriétaire peut demander à son locataire une majoration du loyer lorsque sont réalisés des travaux d’aménagement dans le logement.

Aménagements réalisés par le locataire

Le propriétaire ne doit pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Réalisation des travaux

Travaux réalisés dans un seul logement
Le propriétaire doit notifier les travaux au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Le locataire, s’il a un motif sérieux et légitime, peut saisir le tribunal d’instance pour s’opposer à leur réalisation dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification.

Travaux dans plusieurs logements

Si les travaux concernent plusieurs logements, aucune obligation de notification ne s’impose au bailleur.

Les locataires ne peuvent pas préalablement s’opposer à leur exécution.
Ils doivent les supporter même s’ils sont incommodants et les privent, pendant leur réalisation, d’une partie de leur logement.

Les locataires ne peuvent interdire l’accès des locaux loués, ni s’opposer au passage de conduits de toute nature.

Néanmoins, si les travaux durent plus de 40 jours, le montant du loyer doit être diminué en proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire aura été privé, sauf stipulation contraire du bail. Si ces travaux sont de telle nature qu’ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire, celui-ci pourra solliciter la résiliation du bail.

Travaux abusifs
Si les travaux présentent un caractère abusif, un locataire peut s’y opposer en saisissant le tribunal d’instance en référé.
Le juge des référés est compétent pour prescrire l’interdiction ou l’interruption des travaux, même à titre provisoire.

Non respect des obligations
Si le propriétaire n’exécute pas ses obligations, notamment s’il n’effectue pas certains travaux indispensables, le locataire peut entamer une procédure d’injonction de faire auprès du greffe du tribunal d’instance.

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses obligations.