Précautions à prendre lors d’une SCI entre plusieurs personnes

Il est impératif de bien préciser dans les statuts toutes les règles entre associés pour éviter les conflits, les situations de blocage et le recours aux tribunaux.

En cas d’antagonisme ou lorsque l’un des associés veut arrêter son investissement, les parts doivent être rachetées soit par les autres associés soit par un nouvel associé. Le nouvel associé doit évidemment être accepté par les autres associés lors d’une assemblée générale. La cession des parts est taxée par l’état (4,8% du montant de la cession) et parce qu’il s’agit de parts et non du bien réel, une décote est appliquée (-15 à -30%) sur la valeur réelle du bien. Il faut régulièrement penser à ré estimer la valeur du patrimoine de la société.

Si la société est dissoute parce que les membres ne s’entendent pas, il y a des conséquences financières qui peuvent être potentiellement assez importantes : soit les investissements doivent être revendus sur le marché immobilier (taxe sur la plus-value) soit les associés souhaitent racheter personnellement les biens de la société et dans ce cas, ils auront en plus à supporter les frais de notaire habituels.

Pour éviter de faire trancher un désaccord par le tribunal, il faut bien prévoir dans les statuts, les conditions de décisions (pourcentage des voix nécessaires) qui évitent des blocages, les clauses de dissolution de la société, les clauses d’entrée ou de sortie d’un associé…

N’oubliez pas que les associés sont solidaires des dettes contractées (un crédit par exemple) pendant leur présence dans la société et même après l’avoir quittée. Cette solidarité s’exerce sur l’ensemble de la dette et non pas seulement pour leur part personnelle (en cas de non solvabilité des autres associés).

La SCI est avant tout une société considérée comme une personne morale. Elle doit donc nommer un gérant et ouvrir un compte bancaire qui dans la plupart des banques est un compte professionnel (les frais de gestion sont plus élevés). Le gérant peut être l’un des associés (ou pas) et peut être rémunéré (ou pas). Tout ceci doit être décrit dans les statuts de la société.

Le fait d’être considéré comme une personne morale entraîne aussi des contraintes réglementaires :

  • les fonds de la société que l’on souhaite placer ne peuvent bénéficier de la plupart des placements bancaires réservés aux personnes physiques,
  • les fonds empruntés ne peuvent pas bénéficier de certains types de crédits réservés aux personnes physiques (PEL, prêt 0%, …),
  • en cas de difficultés de paiement, la SCI ne peut bénéficier du délai de grâce prévu à l’article L313-12 du Code de la consommation (réservé aux particuliers). Elle peut toutefois engager une demande de délai sur le fondement de l’article 1244-1 du Code civil,
  • la SCI ne bénéfice pas du délai de rétractation pour l’achat d’un bien immobilier (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation, réservé aux non-professionnels),
  • les locations sont soumises à des baux de 6 ans.
  • La SCI composée d’associés qui ont tous des liens de parentés (jusqu’à la 4eme génération incluse) est dénommée SCI familiale. L’avantage de cette forme de SCI est de pouvoir s’affranchir d’une partie des contraintes de la SCI notamment en terme de location (on reste sur les baux de 3 ans par exemple).

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