Que faut-il savoir sur le compromis de vente ?

L’achat ou la vente d’un logement passe toujours par la signature d’un compromis qui fixe l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les conditions de la vente. Ensuite, le notaire va s’occuper des nombreuses formalités préalables à la signature de l’acte de vente. Puis, environ trois mois après avoir signé le compromis, l’acheteur et le vendeur se retrouvent pour signer cette fois un acte de vente définitif chez le notaire.

Qu’est-ce qu’un compromis ?

C’est ce qu’on appelle un « avant-contrat », une promesse faite par le vendeur de vendre son bien à l’acheteur, et une promesse faite par l’acheteur d’acheter son bien au vendeur. La signature du compromis permet de fixer leur accord sur le prix du bien vendu, les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente, et les conditions suspensives, ainsi que la date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé.
Le vendeur doit informer l’acheteur sur l’état du bien vendu en lui fournissant un dossier de diagnostics techniques.


Le dossier de diagnostics techniques

Avant la vente, le vendeur fait appel à un diagnostiqueur afin de faire établir un dossier de diagnostics techniques. Il regroupe l’ensemble des différents diagnostics que doit faire établir le vendeur avant la vente par un diagnostiqueur professionnel. L’acheteur doit pouvoir consulter ce dossier avant de signer le compromis afin d’acheter en toute connaissance de cause. Le vendeur doit, en particulier, être en mesure de présenter le diagnostic de performance énergétique à l’acheteur au cours des visites afin qu’il connaisse le degré d’isolation thermique du bien et le montant des charges prévisionnelles de chauffage. Ce dossier est ensuite annexé au compromis de vente.

Le notaire demande également, et en particulier lorsqu’il s’agit de la vente d’une maison individuelle, un certificat d’assainissement. Depuis le 1er janvier 2011 le diagnostic assainissement fait parti intégrante du dossier de diagnostics techniques.

Passez devant un notaire ou pas ?

Au choix pour le compromis
Pour la signature du compromis de vente, vous avez le choix :

  • le signer entre particuliers à l’aide d’un modèle type ;
  • le signer devant notaire. En tant que spécialiste, il peut vous conseiller, par exemple, pour la rédaction de conditions particulières, ou plus généralement sur la transaction. C’est lui qui s’occupe de tout : il recueille l’ensemble des pièces nécessaires et rédige le compromis qu’il ne vous reste plus qu’à signer lors du rendez-vous.
  • Néanmoins, la signature entre particuliers peut vous permettre de signer plus rapidement. Par exemple lorsque vous n’arrivez pas à fixer un rendez-vous chez le notaire dans les meilleurs délais. Prévoyez dans ce cas le temps nécessaire pour lire et compléter le formulaire de compromis de vente.

Toujours pour l’acte de vente. 
La signature de l’acte de vente a lieu, quant à elle, toujours devant notaire. Pour l’ensemble de la transaction, vous pouvez faire appel au notaire de votre choix. Il est fréquent que l’acheteur et le vendeur choisissent chacun un notaire, d’autant que cela n’occasionne aucun coût supplémentaire. Les deux notaires se partagent leurs émoluments selon les règles de la profession.
Le compromis contient toujours des conditions suspensives de la vente, c’est-à-dire que la vente n’a lieu que si les conditions inscrites dans le compromis se réalisent. C’est le cas, en particulier, lorsque l’acheteur achète à crédit ; il dispose dans ce cas d’une condition suspensive d’obtention de crédit.

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