Assurance du propriétaire-bailleur

L’assurance du propriétaire-bailleur

Le propriétaire est constitutionnellement assujetti de louer son bien en bon état et donc, de faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, à l’exception des réparations dites locatives. 
La responsabilité du propriétaire-bailleur peut donc être mise en cause si un sinistre est dû à un vice de construction ou à un défaut d’entretien. De même le propriétaire peut être déclaré responsable à l’égard de ses locataires du trouble de jouissance consécutif à des dommages matériels résultant d’un incendie ou d’une explosion et dû à l’un de ses locataires.

L’assurance du propriétaire non occupant

Le propriétaire non occupant a ainsi intérêt à s’assurer pour défendre sa responsabilité en cas de vice de construction, de défaut d’entretien ou de trouble de jouissance, par des garanties  » recours des locataires  » et  » trouble de jouissance « . Il peut également garantir sa responsabilité envers les voisins et les tiers par une assurance dite  » recours des voisins et des tiers « .

S’il s’agit d’un bien immobilier en copropriété, le copropriétaire-bailleur doit vérifier les garanties souscrites au titre de l’assurance collective de l’immeuble. Celle-ci garantit généralement la totalité des bâtiments (c’est-à-dire les parties communes et privatives) et les responsabilités encourues par le copropriétaire (envers les locataires, les voisins et les tiers et la copropriété). Dans le cas contraire (les parties privatives ne sont pas garanties) ou si le contrat de la copropriété est insuffisant (il ne couvre pas certains risques, l’immeuble n’est pas assuré en valeur à neuf…), il est possible de souscrire une assurance complémentaire.

Le cas de la location meublée

Le propriétaire-bailleur a la possibilité d’assurer dans un même contrat, son logement, son contenu immobilier et ses responsabilités. Il peut souscrire une assurance « pour le compte de qui il appartiendra » avec abandon de recours. Ainsi, son locataire sera couvert pour les dommages causés tant à lui-même qu’aux voisins et aux tiers. Cette solution peut être choisie pour les locations de courte durée (chambre meublée à des étudiants, par exemple) et évite, lors de chaque changement de locataire, de vérifier les assurances souscrites.

Les garanties offertes par le contrat

Quatre risques principaux sont couverts par le contrat d’assurance :
•    le risque incendie, explosion,
•    le risque dégâts des eaux,
•    le risque vol/vandalisme
•    le risque bris de glace (vérifier que les doubles vitrages sont bien assurés).

Le contrat d’assurance doit également couvrir la responsabilité du locataire à l’égard du propriétaire, c’est-à-dire la garantie des risques locatifs. La responsabilité du locataire est, en effet, engagée pour toute destruction et détérioration de son fait causée au logement loué.

Le contrat d’assurance peut également couvrir :

  • le mobilier (meubles, vêtements, appareils électroménagers…)
  • les embellissements effectués par le locataire (peintures, papiers peints, faux plafonds, aménagement d’une cuisine, d’une salle d’eau…
  • les objets de valeurs. Le contrat définit précisément les objets de valeurs, garantis pour une somme limitée correspondant, en général, à un pourcentage de leur valeur totale ou un multiple de la valeur d’un indice donné.

Si le montant assuré est trop faible, il est possible, soit de demander un relèvement du plafond de garantie, soit de souscrire un contrat spécial, en valeur agréée, établie par un expert et acceptée par la compagnie d’assurance.
Au titre de ce contrat, le locataire est obligatoirement couvert contre les dommages dus :

  • à des catastrophes naturelles (inondations, avalanche, tremblement de terre…), à condition qu’un arrêté interministériel soit publié au Journal officiel,
  • à des catastrophes technologiques (accidents liés au transport de matières dangereuses, causés par des installations réglementées ou classées et par le stockage de gaz naturel, d’hydrocarbures ou de produits chimiques…), à condition qu’un arrêté de catastrophe technologique soit publié au Journal officiel,
  • à une tempête,
  • à des actes de terrorisme ou à des attentats.

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