Doit-on investir dans les maisons de retraite -EHPAD-?

 Les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont aujourd’hui un des investissements les plus rentables dans l’immobilier. Investir dans une résidence médicalisée (EHPAD) est un placement sûr. L’EHPAD permet, au travers de sa vocation patrimoniale pour se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés, de ses nombreux avantages fiscaux grâce au statut de loueur meublé, des revenus garanti par le gestionnaire et d’un capital parfaitement entretenu, d’obtenir la sécurité et la protection de son investissement. Aujourd’hui, mieux qu’une défiscalisation, l’investissement en EHPAD est le placement idéal pour la retraite et obtenir des revenus supplémentaires nets d’impôt.

Les maisons de retraite poussent comme des champignons. En 15 ans, le nombre de résidences privées pour le troisième âge a presque doublé. Et en raison du vieillissement de la population, les besoins en chambres médicalisées vont continuer à croître dans les prochaines années, selon le Syndicat national des établissements et résidences privés pour personnes âgées (Synerpa).

Devant le potentiel de ce marché et face à la baisse des rendements locatifs, de plus en plus de particuliers investissent dans les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (les Ehpad). Il faut dire que ce placement offre des rendements de 4 à 5% (avant impôts) et une fiscalité avantageuse. Tout d’abord, vous bénéficiez d’un remboursement total de TVA à l’achat, c’est-à-dire que si vous investissez 150.000 euros, vous ne paierez réellement que 120.600 euros. De plus grâce au dispositif Censi-Bouvard, vous pourrez réduire votre impôt sur le revenu de 11% du montant de l’investissement, étalé sur neuf ans, dans la limite de 300.000 euros. Les avantages d’un investissement en EHPAD sont fortement liés au statut de loueur en meublé. En effet acheter dans un EHPAD s’effectue obligatoirement via le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel. Les avantages liés sont alors nombreux : récupération de la T.V.A et revenus défiscalisés, loyer garantis par bail commercial, charges très faibles, produit de qualité fortement encadrée par l’État, un marché pérenne pour les 50 prochaines années, un placement patrimonial rentable sur un marché porteur.

Pour les investisseurs souhaitant se procurer des revenus complémentaires grâce à l’investissement en EHPAD, l’absence d’économie d’impôts est dans le temps largement compensé par la non-fiscalisation des revenus sur une très longue période, généralement entre 30 et 40 ans en EHPAD. Par ailleurs l’inscription à un centre de gestion agréé de l’investisseur lui permet tous les ans de réaliser une petite économie d’impôts. De plus le statut de loueur en meublé non professionnel par lequel vous allez passer pour investir en EHPAD partage exactement la même philosophie que le statut de loueur en meublé professionnel en matière d’outil de rente non fiscalisée. Il ne reprend pas, il est vrai, un certain nombre d’avantages auxiliaires du statut LMP qui par ailleurs ne sont pas automatiquement acquis à l’investisseur mais dépendent beaucoup de sa situation patrimoniale globale.
Enfin, pour les investisseurs désirant absolument opter pour le statut LMP à terme, le statut LMNP constitue une première étape intéressante leur permettant d’opter ultérieurement pour le statut de leur choix en cas d’acquisitions complémentaires et suffisantes à l’obtention du seuil annuel de recettes de 23 000 €.

Le tout sans risque de vacance locative contrairement aux résidences de tourisme. En effet, le marché des établissements médicalisés est strictement encadré. « Les implantations d’Ehpad font l’objet d’autorisations administratives conjointes entre l’Agence régionale de santé et le Conseil général. Tout nouveau programme répond donc à des besoins locaux et les taux de remplissage sont garantis.

Les évolutions démographiques futures laissent donc envisager une augmentation substantielle et importante des EHPAD pour compenser le besoin en matière d’assistance aux personnes âgées de plus en plus dépendantes du fait de l’accroissement de la durée de vie. Car le fait est double, l’espérance de vie s’accroît mais la longueur de la dépendance aussi, d’où la nécessité de créer et d’augmenter le nombre de structures d’accueil pour permettre aux personnes âgées de finir leur vie dignement avec des soins adaptés à chacun et dans des structures au cadre chaleureux.

En principe, investir dans un Ehpad est assez simple : vous achetez une part dans une résidence médicalisée et vous vous engagez sur un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant. En contrepartie, ce dernier vous reverse tous les mois un loyer.

En conséquence, mieux vaut prendre certaines précautions. Dès qu’un exploitant promet plus de 6% de rendement, fuyez. Faites attention au contrat qui ne comprendrait pas la prise en charge des travaux de réparation et de mises aux normes par le gestionnaire, car dans ce cas la rentabilité serait lestée. Le bail doit être ferme sans possibilités d’interruption par le gestionnaire avant le terme.

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