Bien choisir votre achat pour louer

Pour déceler le meilleur investissement locatif, évaluer prix et loyers ne suffit pas. La clientèle, l’état du marché, les projets d’urbanisme… bien d’autres facteurs entrent en jeu.

Dans quel lieu investir ? Quelle surface préférée ? Entre les zones dites « tendues » et celles qui sont victimes d’une profusion de constructions impropres à la demande locative, le marché locatif est loin d’être cohérent. Pour maximaliser vos chances de briller avec votre investissement locatif, il ne faut pas écouter vos envies mais analyser de nombreux facteurs.

Suivant un proverbe immobilier, les trois critères clés sont « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». Bien que cela puisse s’avérer un peu réducteur, ce concept d’emplacement est fondamental et recouvre de multiples apparences : d’abord les singularités de la ville où l’on investit, de sa population à son urbanisme en passant par son économie, dont les prédispositions sont décisives autant pour les perspectives de location  que les plus-values à la revente ; ensuite les caractéristiques du marché immobilier local lui-même, les interactions entre les différents segments et leur influence sur la location comme sur la revente. Nos conseils.

Détecter la bonne adresse

Plébisciter le bon emplacement d’un achat locatif débute par le choix de la ville. Dans la théorie, bien sûr, où vous écartez les sollicitations pour investir dans des pays exotiques.  La capacité immobilière de chaque ville dépend de plusieurs facteurs structurels qui influencent le marché locatif.

L’expansion démographique est capitale, mais pas suffisante pour bien louer. Si la ville a un taux de chômage élevé et si ses habitants ont de frêles revenus, le marché locatif privé en pâti. C’est le cas, par exemple, à Montauban, récemment étudiée  : le chômage y approche 13 % , et 70 % des locataires du parc privé ont des revenus qui leur permettraient d’habiter en HLM. Cependant, que ce soit pour louer ou revendre, les prix de l’immobilier sont relatifs aux revenus des acheteurs, comme cela a été établi en région parisienne. À long terme, l’évolution de la population et de ses revenus, comparée à l’offre, est un paramètre clé pour vos plus-values. En seize ans, l’écart d’appréciation dépasse ainsi 100 % entre le changement des prix à Paris et dans la moyenne des départements de la grande couronne.

Le changement démographique, sociologique et économique est important pour votre investissement, mais ces trois dimensions sont aussi influencées par les facteurs géographiques et l’urbanisme. Pour reprendre le cas de Montauban, la proximité de Toulouse (à 55 kilomètres) et l’arrivée du TGV en 2020 devraient être un atout, de même que la rénovation du centre historique sauvegardé, aidée par la défiscalisation en loi Malraux.

Bien sûr, il est toujours plus pratique d’investir près de chez soi. Mais, même dans ce cas, étudiez les caractéristiques de différents quartiers à une distance raisonnable pour choisir l’emplacement le plus prometteur.

Petite ou grande surface ?

Pensez à trois facteurs pour décider de la taille du logement. D’abord, les loyers des petites surfaces sont plus chers au mètre carré. Comptez en moyenne 25 mètres carrés pour un studio à Paris ( 13,4 euros en province), 22 euros  pour un deux pièces (10,4 en province) et 20,8 pour un quatre pièces (8,2 en province), selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap).

Ensuite, pensez à la gestion. Si 35,2 % des locataires de 18 à 29 ans déménagent dans l’année, comme en 2010, l’ensemble des locataires de cette tranche d’âge aura déménagé en moins de trois ans. Cibler cette clientèle vous expose à des travaux et périodes d’inoccupation qui rognent vos recettes.

Enfin, tenez compte de l’offre de logements et des besoins. Encore à Montauban, 81 % des habitations font plus de 55 mètres carrés alors que 64 % des ménages comportent une ou deux personnes. Au niveau national, 57,2 % des locataires (signataires du bail) ont entre 30 et 59 ans. Une clientèle plus susceptible de rechercher des surfaces  » familiales »

Déterminer le bon loyer

Dans plusieurs villes, le marché locatif a été déséquilibré par la défiscalisation. Alors que la population augmentait de 8 % entre 1999 et 2008, le parc de logements de Montauban grimpait deux fois plus vite (+17 %), la moitié des 3000 logements construits de 2001 à 2006 étant vendus en « loi Robien ». Résultat, on comptait plus de 10 % de logements vacants en 2008. La mairie a stoppé les permis de construire en défiscalisation pour réduire la vacance locative, mais les loyers en ont souffert (à 4,5 euros le mètre carré par mois en moyenne, et 8 euros en centre-ville).

La loi Scellier n’a rien amélioré. « On parle de 6000 logements vides à Poitiers, 4500 à Saint-Étienne, et 3000 à Rodez », énumère Jean Perrin, président de l’union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Selon les chiffres de l’Insee (2008), les taux de logements non occupés de ces villes étaient respectivement de 7,8 %, 10,4 % et 13,5 %. D’autres atteignaient 12 à 15 %, telles Mulhouse, Perpignan, Périgueux, Carcassonne, Tarbes, Nevers, Béziers ou Agen. Au contraire, Antibes, Caen, Angers, Nantes, Limoges et Rennes, affichaient les plus bas taux de logements vacants ( de 5 à 6 %) parmi les grandes villes.

À la fin, les cycles de l’immobilier corrigeront ces déséquilibres. S’il y a trop d’offres, la rentabilité dégringole, ce qui décourage les investisseurs. La construction ralentit et des logements vides sont mis en vente, réduisant l’offre. Avec la croissance, le déséquilibre se résorbe. Mais il faut des années. En attendant, les bailleurs s’adaptent : 65 % des propriétaires ne souhaitent pas accroître leur loyer et 5 % vont même le diminuer. Bien choisir leur investissement les  aurait sans doute aidés à améliorer  la  location.

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