Faut-il encore investir dans l’immobilier?

Titrait « L’Express.fr » en octobre 2011,

il est vrai que l’investissement immobilier est de moins en moins avantageux. Mais cela reste, à mon avis, le meilleur moyen de se faire un bas de laine pour la retraite.

Il y a quelques années, j’ai investi dans des petits appartements anciens donc pas de loi Scellier qui tienne. Mais je n’aurais jamais pu mettre autant d’argent de côté. Le Loyer payant le crédit et les charges. Donc, quand mon crédit sera fini, je pourrai profiter de cette rente.

Bien-sûr, Avec des avantages fiscaux qui se réduisent, une augmentation des taxes sur les plus-values et des prix élevés, le marché immobilier est moins rentable.

Quelles solutions se présentent aux investisseurs ?

Crises budgétaires obligent, les privilèges fiscaux déférés par l’Etat continuent d’être rognés et la pierre n’est pas ménagée. Ainsi, le taux de réduction d’impôt lié à l’achat d’un logement neuf et écolo destiné à la location (dispositif Scellier) est revu à la baisse. A partir du 1er janvier 2012, ce taux dégringolera à 18 %, voire à 16 %, contre 22 % aujourd’hui. Et déjà, certains évoquent un nouveau recul à 14 % en 2013.

Autre détestable annonce : le renforcement de la taxation sur les plus-values immobilières sur les biens autres que la résidence principale. Dès le 1er février 2012, une modification du barème de l’impôt permettra à l’Etat de ponctionner davantage le contribuable, et sur une durée plus longue. Résultat : l’exonération prévue en cas de revente du bien après quinze ans de détention passera à trente ans.

L’investissement dans l’immobilier locatif de logement ne doit pas, de nos jours, être légitimé par la recherche d’un gain, d’un avantage fiscal ou d’une plus-value. Compte tenu des perturbations financières et des inconstances économiques, l’immobilier répond à une pratique avisée. Pour réaliser un bon placement dans la pierre, deux précautions sont à prendre avant d’acquérir : choisir une localisation attrayante, et sélectionner un logement de qualité (état de la construction, normes de consommation). Si c’est le cas, la valeur du bien devrait alors suivre l’évolution naturelle du marché immobilier. »

Ces deux décrets, qui altèrent à la fois la performance et la plus-value du placement immobilier, pourraient faire tergiverser les épargnants à se jeter dans une telle démarche, d’autant plus que les prix demeurent élevés, et les loyers en berne. Même si, depuis fin août, les investisseurs arrivent pour bénéficier des derniers mois du Scellier version 2011, toutefois les bureaux et murs de magasins sont plus rentables.

Malgré cette érosion régulière des avantages fiscaux liés au neuf, l’achat dans la pierre conserve des atouts : c’est l’occasion de se construire un patrimoine à l’aide d’un crédit, de se préparer des revenus d’appoint pour la retraite et tout de même d’alléger sa feuille d’impôt. La possession d’un bien locatif n’est pourtant pas de tout repos. Il faut l’entretenir, assurer la gestion locative, et payer les dépenses obligatoires (taxe foncière, ravalement, etc.).

Le tout pour un rendement compris entre 2 et 4 % selon les surfaces et les régions. Il peut donc aussi être intéressant d’investir dans des bureaux et des murs de magasins, d’ailleurs plus rentables. « Cet achat ne se fait pas en direct, mais via la pierre papier en achetant des parts de sociétés civiles de placement immobilier [SCPI] », rappelle Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Plusieurs SCPI spécialisées dans ces actifs affichent aujourd’hui des rendements compris entre 5 et 8 % (voir le tableau). Pour être gagnant, il faut être en mesure de conserver les parts de SCPI pendant au moins dix ans.

La part des sociétés civiles de placement immobilier.

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