Donation ou succession avec une SCI


A l’inverse de l’indivision, une décision dans la SCI ne nécessite pas l’unanimité mais la majorité telle que définie dans ses statuts.

La SCI familiale intégrant des enfants permet de se constituer un patrimoine immobilier et d’organiser sa succession au travers de donations. Elle s’adresse à des patrimoines importants qui dépassent largement les plafonds d’exonération de droits de succession. L’objectif est de pouvoir optimiser les donations aux enfants en leur cédant des parts de la société périodiquement et rester ainsi systématiquement sous le plafond d’exonération plutôt qu’un bien complet dont le montant est supérieur.

Les désavantages d’intégrer des enfants (ou des mineurs en général) dans une SCI, vient du fait que pour toute décision de vente d’un bien immobilier pour le compte d’un mineur, il est nécessaire de passer par une décision du tribunal de grande instance pour obtenir un accord. Ceci, malgré l’accord de leurs parents ou tuteur, afin de vérifier qu’il n’y a pas détournement de biens. Or, cette procédure peut être assez longue. C’est aussi le cas du démembrement de propriété pour lequel le mineur aurait donation de la nue propriété.

Une autre alternative est de pouvoir faire une donation temporaire (pour quelques années) de l’usufruit des parts de la SCI (part des loyers encaissés) à ses enfants, typiquement pendant la durée de leurs études. Si l’enfant n’est plus rattaché au foyer fiscal parental et n’a pas d’autre salaire, cela permet d’éviter l’imposition sur le revenu sur le montant de la donation.

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