Relance Logement : combien vous économisez vraiment d'impôt sur un salaire de 45 000, 65 000, 85 000 ou 120 000 €

Publié le 27/05/2026 · Par L'équipe Investir Immobilier Locatif

Vous gagnez 65 000 € par an et on vous présente Relance Logement comme un eldorado fiscal. Combien vous économisez vraiment ? La réponse dépend de quatre choses : votre tranche marginale d'imposition, la catégorie de loyer que vous choisissez, le prix du bien et le montant de vos travaux. Voici les chiffres, profil par profil, sans approximation.

Le barème de l'impôt sur le revenu pour 2026, promulgué le 19 février 2026 dans la loi n° 2026-103, fixe quatre tranches au-delà de la franchise : 11 % jusqu'à 29 579 €, 30 % jusqu'à 84 577 €, 41 % jusqu'à 181 917 €, 45 % au-delà. Toutes les simulations ci-dessous reposent sur ces seuils, confirmés par la Direction générale des Finances publiques.

Les paramètres communs aux quatre simulations

Pour pouvoir comparer profil par profil, il faut figer les variables qui ne dépendent pas du salaire. Voici les hypothèses retenues, identiques pour les quatre cas.

• Bien immobilier : appartement T2 de 50 m², acheté 200 000 € hors frais de notaire, dans une ville moyenne classée en zone B1 selon l'arrêté du 6 janvier 2026.
• Financement : emprunt sur 20 ans à 3,8 %, mensualité de 1 197 €, soit 14 364 € d'intérêts et capital la première année.
• Loyer marché de référence : 750 € par mois (15 €/m², cohérent avec la zone B1).
• Catégorie de loyer choisie : intermédiaire pour les profils 1 et 2, très social pour les profils 3 et 4. C'est l'arbitrage qui ressort des simulations comme étant le plus pertinent pour chaque tranche.
• Travaux : aucun pour la version neuf retenue ici. La version ancien rénové avec 60 000 € de travaux est traitée en fin d'article comme cas variant.
• Quotient familial : célibataire sans enfant. L'effet du quotient familial est abordé plus loin.

Profil 1 : Camille, 36 ans, ingénieure logiciel à Rennes, 45 000 € de salaire annuel

Camille travaille dans une PME du numérique. Premier achat locatif. Sa tranche marginale est de 30 %, mais en bas de tranche puisque ses 45 000 € se découpent en plusieurs paliers. Sa TMI réelle, calculée sur les seuls 15 421 € qui dépassent 29 579 €, ramène son taux moyen effectif vers 19 %. La TMI de 30 % reste le bon repère pour le calcul marginal de l'avantage Relance Logement, car chaque euro déduit du revenu imposable l'est dans la tranche supérieure.

Avec un loyer intermédiaire à -15 % du marché, Camille perçoit 638 € de loyer mensuel, soit 7 656 € par an. L'amortissement annuel s'élève à 3,5 % de 200 000 €, soit 7 000 €. L'économie d'impôt brute par an est de 7 000 × 30 % = 2 100 €.

Total gain fiscal sur 9 ans pour Camille : 18 900 €. Manque à gagner cumulé sur les loyers (par rapport au marché) : 1 344 € × 9 = 12 096 €. Gain net après pondération des loyers : 6 804 € sur 9 ans, soit 756 € par an. L'arbitrage est positif mais marginal. Pour Camille, l'argument décisif n'est pas l'impôt, c'est la constitution d'un patrimoine à 200 000 €, dont l'emprunt sera remboursé en partie par les loyers du locataire.

Profil 2 : Damien et Sarah, 38 et 35 ans, deux enfants, 65 000 € de revenus du foyer

Damien est cadre commercial, Sarah enseigne en collège. Un foyer fiscal commun à 65 000 €, deux parts et demie au quotient familial, deux enfants à charge. Leur TMI marginale reste de 30 % puisque le revenu imposable par part dépasse 29 579 €.

Mêmes paramètres que Camille pour l'achat. Le résultat fiscal est identique : 18 900 € d'économie d'impôt sur 9 ans. Mais leur trésorerie ressemble peu à celle de Camille. Avec deux enfants, leurs charges fixes sont supérieures de 800 à 1 200 € par mois. Le manque à gagner de 112 € par mois sur le loyer (vs marché) pèse différemment dans leur budget.

Maître Hélène Triboulet, notaire à Rennes, observe ce profil régulièrement dans ses rendez-vous depuis avril 2026 : « Pour ces couples, je vois deux écueils. Soit ils visent un bien plus cher (220 000 ou 230 000 €) pour optimiser l'amortissement, ce qui creuse leur effort mensuel. Soit ils restent sur 200 000 € en intermédiaire, et l'arbitrage devient strictement patrimonial, pas fiscal. »

Profil 3 : François, 58 ans, médecin libéral à Annecy, 85 000 € de bénéfices déclarés

François entre dans la TMI 41 %. Il vise la retraite à 67 ans et cherche à optimiser sa fiscalité actuelle tout en se constituant un actif. Il choisit le loyer très social, taux d'amortissement à 5,5 %, plafond annuel à 12 000 €.

Sur un achat à 200 000 €, l'amortissement annuel calculé est de 11 000 € (sous le plafond). L'économie d'impôt annuelle est de 11 000 × 41 % = 4 510 €. Sur 9 ans, le cumul atteint 40 590 €.

Mais François loue à -45 % du marché. Son loyer mensuel encaissé est de 412 €, contre 750 € en location libre. Le manque à gagner annuel est de 4 056 €, soit 36 504 € sur 9 ans. Gain net après pondération : 40 590 - 36 504 = 4 086 €. L'arbitrage fiscal seul est légèrement positif. La vraie valeur du dispositif pour François réside ailleurs : il transforme un revenu d'activité (bénéfices) en patrimoine immobilier amorti, transmissible, et libre à l'année 10.

Profil 4 : Isabelle, 52 ans, directrice marketing à Lyon, 120 000 € de salaire

Isabelle est cadre supérieure, célibataire, propriétaire de son appartement à Lyon. Elle cherche à diversifier hors actions et à préparer la transmission à ses deux filles étudiantes. TMI à 41 %, en milieu de tranche.

Elle vise un achat plus important : 250 000 € en très social, ce qui place l'amortissement théorique à 13 750 € par an, plafonné à 12 000 €. L'économie d'impôt annuelle plafonnée est de 12 000 × 41 % = 4 920 €. Sur 9 ans : 44 280 €.

À cela s'ajoute, pour Isabelle, un avantage que les profils 1 et 2 ne mobilisent pas pleinement : le déficit foncier. Si elle engage 75 000 € de travaux de rénovation énergétique dans l'année d'achat (30 % du prix), elle peut imputer jusqu'à 10 700 € de déficit foncier sur son revenu imposable la première année, soit 10 700 × 41 % = 4 387 € d'économie d'impôt supplémentaire. Le surplus de déficit se reporte sur les 10 années suivantes.

Total cumulé pour Isabelle sur le cycle complet : 44 280 + 4 387 = 48 667 € d'économie d'impôt. Le manque à gagner sur les loyers, lui, monte à environ 45 600 € sur 9 ans. Gain net après pondération : 3 067 €. Mais la valeur réelle du montage est ailleurs : à l'année 10, Isabelle dispose d'un appartement de 250 000 € partiellement remboursé, qu'elle peut transmettre via une SCI familiale dans des conditions fiscalement avantageuses.

Le tableau récapitulatif des quatre profils

À première lecture, le profil 1 a le meilleur gain net en euros. Mais le profil 4 a le meilleur effet patrimonial total, parce qu'il combine amortissement plafond, déficit foncier, et un bien plus cher dont la valeur se reconstitue à la sortie.

Les variables qui font bouger ces chiffres

L'effet du quotient familial

Les calculs ci-dessus reposent sur la TMI marginale, c'est-à-dire le taux auquel s'applique le dernier euro de revenu. Pour un couple avec deux enfants, le quotient familial divise le revenu imposable en plus de parts, ce qui peut faire descendre la TMI réelle d'une tranche. Un foyer à 65 000 € avec 3 parts fiscales se retrouve à 21 666 € par part, donc en TMI 11 % et non 30 %. L'économie d'impôt Relance Logement est alors divisée par 2,7. Vérifiez votre TMI exacte sur votre dernier avis d'imposition avant de simuler.

Les frais qui n'apparaissent pas dans les simulations

Les chiffres ci-dessus ne tiennent pas compte de quatre postes qui peuvent peser entre 3 et 8 % du loyer annuel : la taxe foncière (souvent un mois de loyer dans l'ancien), les charges de copropriété non récupérables (5 à 10 % du loyer), les frais de gestion locative si vous déléguez (5 à 8 % du loyer), l'assurance loyers impayés (2 à 3 %). Pour un loyer annuel de 7 656 €, ces frais représentent entre 1 000 et 1 800 € par an, qui réduisent le gain net.

L'ancien rénové, déficit foncier amplifié

Toutes les simulations ci-dessus portent sur du neuf. En ancien avec 60 000 € de travaux, le déficit foncier la première année peut représenter jusqu'à 10 700 € imputés sur le revenu global, soit 3 210 € d'économie supplémentaire pour Camille (TMI 30 %) et 4 387 € pour François ou Isabelle (TMI 41 %). C'est souvent la variable décisive qui transforme un arbitrage marginal en investissement clairement rentable.

Le prix d'achat optimal

Pour les TMI 41 %, l'amortissement plafonne à 12 000 € quel que soit le prix du bien. Le calcul optimal est donc d'acheter à un prix qui sature le plafond : 200 000 / 0,055 = 218 000 € en très social, 200 000 / 0,045 = 222 000 € en social, 200 000 / 0,035 = 228 000 € en intermédiaire. Au-delà, vous achetez plus cher sans rentabiliser fiscalement davantage.

Ce qui doit guider votre décision

Trois leçons à tirer des quatre simulations. La première : à TMI 30 % et en bas de tranche, l'effet Relance Logement reste modeste. Si votre TMI réelle, après quotient familial, descend à 11 %, le dispositif n'a aucun intérêt. La deuxième : à TMI 41 %, le mécanisme prend son sens, surtout si vous mobilisez aussi le déficit foncier via l'ancien rénové. La troisième : dans tous les cas, le gain net après pondération des loyers reste modeste, entre 3 000 et 7 000 € sur 9 ans. La vraie valeur du dispositif est ailleurs, dans la constitution d'un actif patrimonial transmissible.

Maître Hélène Triboulet, citée plus haut, résume ainsi : « Mes clients qui réussissent leur dossier Relance Logement ne sont pas ceux qui maximisent l'économie d'impôt. Ce sont ceux qui ont déjà décidé d'acheter un bien locatif, et pour qui le dispositif est le bon emballage fiscal à ce moment-là. L'inverse, partir du dispositif pour chercher un bien, conduit presque toujours à un achat mal calibré. »

Vos questions sur ces simulations

Comment connaître ma TMI exacte ?
Votre dernier avis d'imposition mentionne votre taux moyen d'imposition. Votre TMI marginale, celle qui compte pour Relance Logement, est la tranche dans laquelle se situe votre dernier euro de revenu imposable. Le simulateur officiel sur impots.gouv.fr permet le calcul précis en cinq minutes.

Peut-on cumuler Relance Logement et Loc'Avantages ?
Non. Les deux dispositifs ne sont pas cumulables sur le même bien. Vous choisissez l'un ou l'autre à l'engagement, et le choix est irrévocable pour la durée de location.

Le déficit foncier de 10 700 € est-il plafonné par foyer ou par bien ?
Par foyer fiscal et par an, tous biens confondus. Si vous avez déjà un autre bien locatif générant du déficit, le total imputable sur les autres revenus reste de 10 700 €. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Que se passe-t-il si mes revenus augmentent et que je change de TMI pendant les 9 ans ?
Vous bénéficiez automatiquement de la nouvelle TMI sur l'amortissement de l'année concernée. Si vous passez de 30 % à 41 %, votre économie d'impôt par an passe de 2 100 € à 2 870 € pour 7 000 € d'amortissement. Le dispositif s'ajuste à votre tranche réelle chaque année.

Une simulation au cas par cas est-elle indispensable ?
Oui. Les quatre profils ci-dessus sont des repères, pas des oracles. Votre situation familiale, votre patrimoine existant, votre projet de revente et le bien précis que vous visez modifient sensiblement les chiffres. Un rendez-vous avec un notaire ou un conseil en gestion de patrimoine reste la meilleure assurance contre les erreurs.

Sources des chiffres utilisés dans cet article : article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, arrêté du 6 janvier 2026 sur les plafonds de loyers par zone, barème de l'impôt sur le revenu 2026 publié par la Direction générale des Finances publiques sur impots.gouv.fr, et page Bercy infos « Investissement locatif Relance Logement » du 12 mai 2026 sur economie.gouv.fr.