Un colocataire qui quitte un bail commun reste tenu des impayés des autres si le bail contient une clause de solidarité. Sa responsabilité solidaire s’arrête six mois après la fin de son préavis. Elle s’arrête plus tôt lorsqu’un nouveau colocataire le remplace pendant ce préavis : elle prend alors fin à la date de fin du préavis.
Le départ ne met pas fin au bail commun. Les occupants restants continuent le contrat dans les mêmes conditions. C’est le point qui crée le plus de confusion : partir du logement, donner congé et cesser d’être solidaire ne surviennent pas toujours le même jour.
Commencer par relire le bail commun
Un bail commun est un contrat unique signé par l’ensemble des colocataires. Chaque signataire dispose d’un exemplaire du bail. Le contrat peut contenir une clause de solidarité. Cette clause change l’étendue de ce que le bailleur peut réclamer en cas d’impayé.
Le premier document à vérifier reste donc le bail signé, puis ses éventuels avenants. La clause peut viser les colocataires et, selon le texte du contrat, leurs cautions. Elle ne se déduit pas du seul fait que plusieurs personnes habitent le logement.
Le contrat de location doit contenir les éléments prévus entre le bailleur et les locataires. Pour une colocation, la présence ou l’absence de clause de solidarité mérite une lecture mot à mot. Une clause mal comprise peut conduire un colocataire partant à croire qu’il ne doit plus rien dès la remise de son congé.
Avec une clause de solidarité, le bailleur peut réclamer la totalité de la dette
La clause de solidarité rend chaque colocataire redevable de la totalité des sommes dues au bailleur. En pratique, si l’un des occupants ne paie pas sa part de loyer ou de charges, le bailleur peut demander la somme manquante à un autre colocataire solidaire.
Cette solidarité ne signifie pas qu’un colocataire devient l’auteur de la dette des autres. Elle donne au bailleur le droit de réclamer le paiement intégral à l’un des signataires encore tenus par la clause. La répartition entre colocataires relève ensuite de leurs relations entre eux.
Prenons un exemple fictif. Trois personnes ont signé un bail commun avec clause de solidarité. Le loyer et les charges dus pour un mois atteignent 1 200 €. L’un des occupants ne verse pas sa part de 400 €. Le bailleur peut demander ces 400 € à l’un des deux autres colocataires, dès lors qu’ils restent engagés par la clause. Il ne doit pas fractionner sa demande entre les trois personnes.
Le même mécanisme concerne la caution lorsque son engagement couvre le colocataire concerné et que les conditions de solidarité sont réunies. Une caution ne découvre donc pas sa situation seulement au départ de la personne qu’elle garantit. Elle doit aussi vérifier la portée de l’acte de cautionnement.
Service Public indique que le bailleur peut réclamer les loyers et charges impayés pendant trois ans. Ce délai de réclamation ne prolonge pourtant pas la période pendant laquelle le colocataire partant reste solidaire. Il fixe le temps dont dispose le bailleur pour réclamer une dette qui lui est due.
Le délai de six mois commence après la fin du préavis
Le congé du colocataire partant déclenche son préavis. Le moment du déménagement ne suffit pas à fixer la fin de ses obligations. Ce qui compte est la fin effective du préavis.
Lorsque le bail prévoit une clause de solidarité, le colocataire partant et sa caution restent tenus pendant les six mois qui suivent la fin de ce préavis. Durant cette période, le bailleur peut leur demander les sommes dues par les occupants restés dans le logement, dans les limites de la clause applicable.
| Situation | Durée de l’engagement solidaire du colocataire partant et de sa caution |
|---|---|
| Aucun nouveau colocataire ne remplace le partant pendant son préavis | Six mois après la fin du préavis |
| Un nouveau colocataire le remplace pendant son préavis | Jusqu’à la fin du préavis |
| Le bail ne contient pas de clause de solidarité | Chaque locataire paie sa part selon le bail |
Le calcul demande donc deux dates précises : la date de fin du préavis et, s’il existe, la date à laquelle le remplaçant entre dans le bail. Un accord verbal entre colocataires ne modifie pas à lui seul le contrat signé avec le bailleur.
Exemple fictif : Léa donne congé et son préavis se termine le 31 mars. Aucun remplaçant n’est inscrit au bail pendant ce préavis. La solidarité de Léa peut courir jusqu’au 30 septembre pour les impayés concernés. Si un nouveau colocataire la remplace pendant le préavis, son engagement solidaire cesse à la fin du préavis, le 31 mars.
Les dates doivent être contrôlées sur les documents échangés avec le bailleur. L’ANIL rappelle qu’un colocataire peut quitter le logement sans l’accord des autres, à condition d’adresser son congé au bailleur selon les formes prévues. Le départ matériel, l’annonce faite dans le groupe de colocataires ou la recherche d’un remplaçant ne remplacent pas cette démarche.
L’arrivée d’un remplaçant peut raccourcir la solidarité
Un remplacement pendant le préavis est le cas qui met fin plus tôt à la solidarité du colocataire sortant. Service Public fixe alors la fin de cette obligation à la date de fin du préavis.
La nuance compte. L’arrivée d’une personne dans l’appartement ne suffit pas nécessairement. Le fait utile est le remplacement du colocataire partant dans le cadre du bail. Il faut donc vérifier l’avenant ou le document qui rattache le nouveau colocataire au contrat.
Le colocataire sortant a intérêt à garder une copie de son congé, la preuve de sa réception par le bailleur et l’avenant de remplacement lorsqu’il existe. Ces documents servent à établir les dates. Ils ne règlent pas automatiquement d’éventuels désaccords sur un impayé déjà né.
Le dépôt de garantie suit une logique différente. L’ANIL précise que le bailleur le restitue au départ du dernier colocataire. Lorsqu’un sortant est remplacé, il peut convenir avec le nouveau colocataire du remboursement de sa quote-part. Cet accord entre eux ne réduit ni n’allonge la période de solidarité prévue par le bail.
Sans clause de solidarité, la situation est différente
En l’absence de clause de solidarité, chaque colocataire paie sa part du loyer et des charges au bailleur, selon les modalités prévues dans le bail. Le bailleur ne peut pas utiliser une solidarité qui n’a pas été stipulée pour réclamer à un colocataire la part impayée par un autre.
Cette absence de clause ne dispense pas le colocataire partant de régler ce qu’il doit personnellement avant et pendant son préavis. Sa propre dette demeure distincte d’un impayé causé par les occupants restants.
Cette distinction est utile pour éviter deux erreurs opposées. La première consiste à croire qu’un départ efface toute somme due. La seconde consiste à croire qu’un bail commun crée toujours une responsabilité totale entre tous les colocataires. Le texte du bail tranche cette question.
Le bail continue avec les colocataires qui restent
Le départ d’un seul colocataire ne rompt pas le bail commun. L’ANIL indique que le contrat continue avec les personnes qui restent dans les lieux, dans les mêmes conditions. Les obligations locatives du groupe ne s’arrêtent donc pas parce qu’un seul signataire part.
Cette continuité explique la période de solidarité du sortant. Le bail se poursuit, tandis que son ancien signataire reste temporairement exposé aux impayés des autres si une clause le prévoit. À l’issue du délai applicable, le bail continue pour les colocataires restants et le partant cesse d’être solidaire pour la suite.
La caution mérite une vérification séparée. L’ANIL indique que l’acte de cautionnement qui couvre plusieurs locataires doit désigner un colocataire dont le départ met fin à l’engagement de la caution. Une clause de solidarité entre cautions peut aussi figurer dans le bail. Lire le bail sans lire l’acte de cautionnement laisse donc une partie du dossier de côté.
Pour limiter les malentendus, le colocataire partant peut réunir les éléments suivants : le bail, la clause de solidarité, son congé, la preuve de réception, la date de fin de préavis, un éventuel avenant de remplacement et son acte de cautionnement. Ces pièces permettent d’identifier la période exacte pendant laquelle le bailleur peut encore agir contre lui ou sa caution.
Le bail prévoit-il une clause de solidarité écrite ? Quelle est la date exacte de fin du préavis ? Un nouveau colocataire a-t-il signé un avenant pendant cette période ?
