Un colocataire qui quitte un bail commun ne met pas fin au bail pour les personnes restées dans le logement. Pour le bailleur, la règle dépend d’abord de la présence d’une clause de solidarité. Avec cette clause, le colocataire partant et sa caution restent tenus des sommes dues pendant six mois après la fin de son préavis, sauf remplacement pendant ce préavis. Sans clause, ils doivent seulement la part prévue jusqu’à la fin du préavis.
Cette règle concerne un bail unique signé avec l’ensemble des colocataires. Elle ne s’applique pas de la même manière aux baux individuels. Le premier document à relire reste donc le contrat de location, ses signatures, sa clause de solidarité et l’acte de cautionnement.
Le départ d’un colocataire ne rompt pas le bail commun
Dans une colocation avec contrat unique, tous les colocataires signent le même bail avec le bailleur. Si l’un d’eux souhaite partir, il peut donner congé sans obtenir l’accord des autres. Le contrat continue avec les occupants qui restent dans les lieux. L’ANIL précise que le départ d’un seul colocataire ne met pas fin au contrat.
Le bailleur ne signe donc pas automatiquement un nouveau bail parce qu’une personne déménage. Il doit toutefois identifier la date de fin du préavis du colocataire partant. C’est cette date qui sert de point de départ aux règles décrites ci-dessous.
Le dépôt de garantie ne suit pas non plus automatiquement la personne qui part. Dans un bail commun, le bailleur le restitue à la fin de la location, au départ du dernier colocataire. Si un remplaçant arrive, l’ancien et le nouveau colocataire peuvent convenir entre eux d’un remboursement de la quote-part du dépôt de garantie. L’ANIL l’indique pour le contrat unique.
Pour vérifier les éléments qui doivent figurer dans le contrat, le bailleur peut aussi consulter les mentions du contrat de location.
La clause de solidarité change l’étendue de la dette
Une clause de solidarité donne au bailleur un droit plus large face à un impayé. Chaque colocataire peut être sollicité pour l’ensemble du loyer et des charges dus, et non pour sa seule quote-part. La caution engagée pour ce colocataire peut aussi être appelée dans les mêmes conditions.
Service Public formule la règle de façon nette : chaque colocataire et sa caution sont redevables de la totalité des sommes dues au bailleur lorsque le bail comporte une clause de solidarité. Si l’un des occupants ne paie pas sa part, le bailleur peut réclamer la somme manquante à un autre colocataire solidaire ou à sa caution.
Cette possibilité ne dispense pas de tenir un décompte précis. Le bailleur doit distinguer le loyer, les charges et la période concernée. Une demande fondée sur la solidarité porte sur une somme due au titre du bail, pas sur une estimation globale ou une somme sans justification.
Sans clause de solidarité, la situation est plus étroite. Chaque locataire paie sa part du loyer et des charges à la date prévue dans le contrat. Le bailleur ne peut pas s’appuyer sur la solidarité pour demander à un colocataire de couvrir la part impayée d’un autre. Cette différence ressort aussi de la page de l’ANIL consacrée à la colocation avec contrat unique.
Combien de temps dure la solidarité après le préavis ?
Avec une clause de solidarité, le colocataire partant et sa caution restent engagés pendant les six mois qui suivent la fin de son préavis. La date utile n’est donc pas la date du déménagement, si elle diffère de la fin du préavis. Service Public fixe cette durée à six mois dans le cas d’un bail commun avec clause de solidarité.
Le délai concerne les sommes dues au bail pendant cette période. Le bailleur peut réclamer le loyer ou les charges restés impayés aux colocataires encore en place, au colocataire parti lorsqu’il demeure solidaire, ou à sa caution selon l’engagement signé.
Voici la distinction à retenir.
| Situation du bail commun | Engagement du colocataire partant et de sa caution |
|---|---|
| Clause de solidarité, sans remplaçant pendant le préavis | Jusqu’à six mois après la fin du préavis |
| Clause de solidarité, remplaçant pendant le préavis | Jusqu’à la fin du préavis |
| Sans clause de solidarité | Jusqu’à la fin du préavis, avec réduction possible si un nouveau colocataire est inscrit au bail avant cette date |
Le cas du remplaçant modifie donc la durée. Avec une clause de solidarité, si un nouveau colocataire remplace la personne partante pendant son préavis, l’obligation du partant et de sa caution s’arrête à la fin du préavis. La règle ne prolonge pas leur engagement pendant six mois supplémentaires. C’est la limite exacte donnée par Service Public.
Sans clause de solidarité, le colocataire partant et sa caution doivent sa part de loyer et de charges jusqu’à la fin du préavis. Ce délai peut être réduit lorsqu’un nouveau colocataire est inscrit au bail avant la fin du préavis. Le bailleur doit conserver la trace de la date d’inscription du remplaçant au bail et de la date de fin du préavis.
La caution suit l’engagement prévu dans le bail et son acte
La caution ne doit pas être traitée comme un détail administratif. Dans un bail commun avec clause de solidarité, la caution du colocataire peut être tenue de payer les sommes dues si les colocataires ne les règlent pas. Service Public vise expressément le colocataire partant et sa caution pour la durée de six mois après la fin du préavis, ou jusqu’à la fin du préavis lorsqu’un remplaçant arrive pendant celui-ci.
L’acte de cautionnement mérite aussi une lecture séparée. L’ANIL rappelle que lorsqu’une même caution s’engage pour plusieurs locataires, l’acte doit désigner le colocataire dont le départ met fin à cet engagement. Le bail peut aussi prévoir une solidarité entre les cautions. Ces mentions déterminent la personne visée et le périmètre de l’engagement.
Pour le bailleur, une demande à la caution gagne à reprendre les éléments vérifiables du dossier : identité du colocataire garanti, clause applicable, période concernée et montant impayé. Le contrat et l’acte de cautionnement sont les pièces de référence.
Ne pas confondre fin de solidarité et délai de réclamation
La fin de la solidarité ne fait pas disparaître immédiatement le droit de réclamer un impayé déjà né. Service Public indique que le bailleur peut réclamer pendant trois ans les loyers ou charges qui lui sont dus.
Ces deux durées répondent à deux questions différentes. Les six mois déterminent jusqu’à quand le colocataire parti et sa caution peuvent rester solidaires dans le cas prévu. Les trois ans correspondent au délai pour réclamer un impayé de loyer ou de charges. Un impayé apparu pendant une période où la solidarité s’appliquait peut donc faire l’objet d’une réclamation dans ce délai de trois ans.
Exemple fictif : un préavis prend fin le 30 juin. Avec une clause de solidarité et sans remplaçant pendant le préavis, l’engagement solidaire du colocataire partant et de sa caution court pendant les six mois suivant cette date. Si un loyer dû pendant cette période reste impayé, le bailleur dispose ensuite du délai de trois ans indiqué par Service Public pour réclamer cette dette. Cet exemple illustre seulement les dates ; il ne remplace pas la lecture du bail et de l’acte de cautionnement.
Bail individuel : une règle distincte
Un bail individuel ne doit pas être assimilé à un bail commun. Dans cette configuration, chaque colocataire signe son propre contrat avec le bailleur. Service Public indique que le colocataire partant et sa caution doivent alors payer la part prévue dans son bail jusqu’à la fin du préavis.
La solidarité d’un bail commun ne se transpose donc pas automatiquement à plusieurs baux individuels. Avant toute demande de paiement, le bailleur doit identifier la forme exacte de la location. Cette vérification évite de réclamer au mauvais locataire ou d’appliquer une clause absente du contrat.
Avant de réclamer une somme, trois questions méritent une réponse précise : le contrat est-il un bail commun ou un bail individuel ? Contient-il une clause de solidarité ? Un remplaçant a-t-il été inscrit au bail avant la fin du préavis ? Les réponses permettent de situer l’engagement du colocataire parti et celui de sa caution sans confondre préavis, solidarité et délai de réclamation.
