Acheter un bien immobilier pendant la crise :

Comment rendre possible l’obtention d’un crédit immobilier

En pleine crise financière, les attributions des crédits immobiliers se sont restreints. Les banques allouent moins facilement de créance. Donc l’indispensable, c’est de se composer le dossier le plus robuste possible, pour mettre toutes les cartes de son côté afin de décrocher votre prêt.

Certaines précautions à prendre peuvent vous paraître différées de votre projet immobilier. Et pourtant, tout est important ! De l’état de votre compte bancaire à la qualité du logement que vous projetez d’acquérir en passant par votre situation familiale et professionnelle, tout doit être fignolé pour optimiser vos chances d’obtenir votre financement immobilier.

Les transactions immobilières repartent progressivement. Mais les banques demeurent plus que réservées pour prêter. Dans cette conjoncture, il est toujours aussi primordial de bien préparer sa demande de prêt.

Pour vous prêter de l’argent, la banque va éprouver la solidité de votre situation professionnelle. Le plus grand nombre d’année dans l’entreprise, un contrat à durée indéterminée (CDI) sont des détails favorisés par les prêteurs. Il est plus difficile d’emprunter pour les personnes nouvellement employées ou encore en période d’essai, en contrat à durée déterminée (CDD) ou en intérim par exemple. Ne vous précipitez pas !

Votre futur créancier vous requerra vos relevés de compte sur plusieurs mois voire années, pour connaître toutes les entrées et sorties d’argent sur votre compte, leur montant et leur fréquence… Il examinera votre degré d’endettement. Et votre aptitude à maintenir à flot votre comptabilité : si vous consommez chaque mois l’intégralité de vos revenus, il se montrera précautionneux pour vous accorder un crédit dont vous n’assuriez pas le remboursement. 
De plus, les mois qui devancent votre demande de prêt, évitez d’être à découvert ! Votre banquier sera beaucoup plus frileux à vous prêter si vous avez des ennuis de trésorerie, voire des découverts.

Si vous payez déjà  de nombreux crédits à la consommation, vous aurez de grands obstacles pour contracter un emprunt à nouveau. La charge totale d’amortissement sera beaucoup trop élevée, et l’organisme prêteur que vous appellerez risque fort d’envisager que vous ne pourrez pas assurer le remboursement du prêt immobilier.

Afin d’accorder un prêt, la banque calcule votre ratio d’endettement, autrement dit la part de vos charges de remboursement de vos crédits existants (crédit auto, prêt à la consommation, réserve de crédit…) ainsi que celles du futur prêt immobilier, sur vos revenus nets. 
Les mensualités maximales habituellement tolérées ne doivent pas représenter plus d’un tiers de votre revenu net annuel. Au-delà de ce niveau d’endettement (un taux de 30 à 35% selon les banques), et particulièrement dans le contexte actuel, les banques refuseront de vous prêter de l’argent.

Dans le cas où vous remboursez un prêt auto, un ancien prêt étudiant et des crédits liés à des cartes de magasin, soldez ces différents crédits avant de solliciter un prêt pour financer votre achat immobilier. Ou optez pour une habitation moins chère !

Exposer à votre banquier votre capacité à épargner vous permettra d’obtenir un financement pour votre achat immobilier. Il sera ainsi rassuré quant à votre aptitude à mobiliser un montant disponible que vous pourrez affecter au remboursement du prêt immobilier.
Par plus, votre effort d’épargne vous donne un capital. Celui-ci peut constituer votre épargne de précaution (de l’ordre de deux à trois fois le montant de votre revenu, immédiatement disponible), votre apport personnel ou une épargne de plus long terme.

Ces dernières années les banques ont prêté  jusqu’à 110% du prix du logement, ce n’est plus le cas aujourd’hui.
Actuellement, la banque ne vous prêtera que si vous pouvez régler  au minimum les frais de notaire (de l’ordre de 7% du montant de l’achat pour un bien ancien) et les éventuels frais d’agence immobilière. Sans oublier les frais de la garantie du prêt exigée par l’établissement prêteur : hypothèque ou caution d’une société spécialisée le plus souvent.

Et il est recommandé d’avoir en plus un apport relativement important (5% à 10% voire jusqu’à 50% du coût total) afin de pouvoir négocier les meilleures conditions de prêts possibles. 
L’apport personnel est constitué de l’épargne existante (comptes en banque, sicav, actions, soldes des CEL, PEL, Livret de Développement Durable, épargne salariale) que vous avez accumulée par le passé. Mais sachez que si vous disposez de prêts aidés ou réglementés, comme le prêt à taux zéro, le prêt épargne logement où le prêt 1% employeur…, ceux-ci entrent également dans le calcul de l’apport.

Dorénavant, les banques ne se contentent plus de prêter : elles étudient l’opération immobilière elle-même, voire les conséquences sur votre budget ! Efforcez-vous de bâtir votre projet d’achat immobilier le plus sérieusement possible. Cela rassurera le banquier. Renseignez-vous le plus précisément sur les prix du marché dans le secteur concerné pour le type de bien recherché. De plus en plus de banques font faire une expertise du prix du bien acheté avant de prêter. Si vous recherchez un bien éloigné de votre lieu de travail ou du centre-ville, évaluez les coûts supplémentaires : augmentation du coût de transport en commun, achat d’une deuxième voiture… Demandez également au vendeur quels sont les montants des impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière…). Et établissez votre budget prévisionnel en tenant compte de ces nouveaux frais, qui s’ajoutent aux mensualités du prêt immobilier. Vous verrez ainsi si votre projet d’achat immobilier est réalisable. Vous démontrez aussi à votre banquier que vous avez pris en compte la globalité de votre projet, y compris les frais annexes, et que vous pouvez effectivement financer votre projet.   Pour vous aider à constituer votre dossier de financement, vous pouvez trouver de nombreux renseignements et conseils auprès des antennes départementales de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), association qui regroupe l’État, les collectivités locales, les organismes du 1% et du logement social, les caisses d’allocation familiales, les professionnels publics et privés et les usagers.

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