C’est le propriétaire qui fixe le loyer lorsque le locataire signe le contrat de bail. Par contre, les augmentations de loyer en cours de bail ne se réalisent pas au bon vouloir du propriétaire. La loi 89-462 du 6 juillet 1989 fixe des règles que le bailleur doit respecter. Le locataire est protégé par la loi contre tout abus.
Le loyer stipulé dans le bail
Le propriétaire détermine lui-même son loyer en tenant compte du marché c’est-à-dire de l’offre et de la demande. Il est difficile de négocier un loyer au moment de la signature si l’on souhaite vraiment obtenir cette location. Le propriétaire a donc tout pouvoir pour fixer le loyer.
Le montant du loyer est indiqué dans le contrat de location : le propriétaire ne peut plus demander davantage et le locataire doit payer cette somme. Si le locataire découvre, en cours de bail, que ce bien est plus cher que des locations similaires sur le secteur, il ne peut pas exiger de réduction de loyer en se basant sur les loyers d’autres biens.
Si le propriétaire est libre de fixer le loyer, il doit néanmoins se fonder sur les loyers pratiqués pour le même type de biens. La superficie et l'emplacement sont les critères principaux. Mais d’autres caractéristiques entrent en ligne de compte comme les loyers en location meublée sont plus élevés qu’en location vide, l’état général du logement, le niveau de performance énergétique (l’indication du résultat du DPE doit être obligatoirement mentionnée dans l’annonce de location), l’étage et la présence d’un ascenseur dans l’immeuble, la présence d’un gardien,etc.
L’augmentation du loyer
Une clause du bail doit stipuler la révision annuelle du loyer. Seul le loyer hors charges doit être révisé.
Concrètement, le propriétaire reste libre de fixer le loyer lorsque le logement est loué pour la première fois. En revanche, par la suite, en cas de changement de locataire, il ne peut augmenter son loyer et doit appliquer au nouveau locataire le loyer en vigueur avec le précédent. Il peut malgré tout indexer le loyer sur l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice de référence des loyers reste établi et publié par l’INSEE chaque trimestre. L’IRL sert de référence pour la révision du loyer intervenant chaque année en cours de bail lorsque le contrat de location comporte une clause de révision annuelle du loyer.
Des exceptions permettent au propriétaire d’échapper totalement ou partiellement à l’encadrement. C’est notamment le cas lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés ou lorsque le loyer en vigueur est manifestement sous-évalué.
La date de révision est celle indiquée dans le bail ou à défaut, la date anniversaire de la prise d’effet du contrat de location. Si cette clause n’a pas été insérée au contrat, le loyer reste fixe tout le temps de la location.
L’augmentation du loyer pour un nouveau bail
En dehors du renouvellement annuel, le propriétaire peut augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. La réévaluation quant à elle peut intervenir dans deux cas : suite à la réalisation de travaux d’amélioration par le bailleur en cours du bail ou lors du renouvellement du bail. Dans ce cas, elle ne peut être demandée que si le loyer est « sensiblement inférieur à ce qu’il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables » (Article17c de la Loi de 1989).
Le bailleur doit expédier dans les six mois précédent le renouvellement une lettre recommandée avec accusé réception à son locataire l’informant du futur loyer et doit mentionner une liste de logements voisins sur lequel il a pris référence, justifiant cette augmentation. Il doit fournir au minimum trois références ou six pour les agglomérations de plus d’un million d’habitants. Il doit aussi faire mention de l’article 17c de la loi du 6 juillet.
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