Connaitre la rentabilité d’un investissement immobilier locatif

Pour s’assurer une rentabilité immédiate et les meilleures garanties possibles de revente, l’investisseur privilégiera la situation du lieu. En effet, le locataire ou le futur acheteur y seront tout aussi sensible (accès aux transports, aux commerces, aux écoles, …). Il est conseillé d’investir dans une région que l’on connaît afin d’éviter d’acheter uniquement dans le but de bénéficier d’avantages fiscaux.

L’acquéreur devra faire des choix (achat dans de nouvelles zones d’habitations) et des concessions sur un achat immobilier (il sera toujours difficile de trouver un appartement neuf en centre ville à un bon prix). L’investisseur peut trouver un bien par lui-même ou s’adresser à un professionnel.

Calculs de rentabilité

Il existe trois principales manières de calculer la rentabilité d’un investissement immobilier.

La rentabilité brute

Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

Taux de rentabilité brute =  100 x (loyer mensuel x 12)  =  Prix d’acquisition du bien

Le prix d’acquisition comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit…). Ce type de calcul est souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète en général pas la réalité car seuls les loyers sont pris en compte.

La rentabilité nette de frais et charges

Elle est calculée par rapport au prix d’acquisition mais en tenant compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier.

Loyer mensuel x 12 – (taxe foncière) – (Charges non récupérables) – (frais de gestion)

———————————————————————————————————— x 100

Prix d’acquisition du bien

Voici le détail des frais pris en compte pour le calcul :

• Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic

• La taxe foncière

• Les travaux d’entretien courant

• Les changements de locataires (ou vacances locatives) durant lesquelles le loyer n’est pas perçu (en général 1 mois tous les 3 ans voire plus pour les petites surfaces)

• Plus éventuellement les frais de gérance (jusqu’à 10 % des loyers annuels) et les assurances loyers impayés (3 à 4 % des loyers annuels).

La rentabilité nette/nette

C’est cette rentabilité que vous devez calculer. Il s’agit du rendement net après impôts. Elle est calculée en prenant en compte des recettes après impôts, ainsi que les éventuelles déductions obtenues par des programmes spécifiques (Borloo, Robien, …) ou des travaux de réhabilitation. C’est donc le plus complexe à déterminer car il dépend de la situation fiscale de chacun. L’idée est de soustraire les impôts payés relatifs à cet investissement immobilier pour avoir une estimation finale.

Ce calcul, bien que complexe est important car c’est grâce à lui que vous verrez si votre investissement va vous rapporter de l’argent ou vous en coûter.

Le calcul de la rentabilité nette nette est donc le suivant :

Taux de rentabilité net net (%) = 100 x (12 x Loyer mensuel)- (total des charges) – (impôts) / Prix de revient

Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peuvent s’avérer importantes. Cependant, le niveau de rentabilité d’un logement ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l’immobilier locatif.

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