Investir dans le locatif avec la loi Robien

La loi Robien dite « recentrée », mise en place en septembre 2006, favorise les investissements pour les logements neufs ou anciens. Le taux d’amortissement est la principale modification qui passe de 15 à 9 ans et un plafond de loyers à ne pas dépasser. Cette loi a succédé au dispositif « Borloo neuf » de la loi Robien classique.

Le but de cette loi est de construire des logements locatifs dans des régions où le marché de l’immobilier est tendu. Le propriétaire d’un logement peut déduire de ses revenus fonciers jusqu’à 50% de la valeur de son bien en 9 ans. Ce nouveau dispositif est moins intéressant que le précédent puisque la période de déduction était sur une durée de 15 ans.

Quelles sont les conditions pour profiter de cette loi ?

Les logements concernés par cette loi sont soit des habitations neuves ou en état d’achèvement acquis à partir du 1er septembre 2006 soit des constructions dont les chantiers ont été ouverts entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 soit des locaux non destinés à l’habitation mais qui sont transformés en logements et acquis entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 ou, dernier cas, des logements non décents à l’habitation et qui doivent faire l’objet de travaux de rénovation.

Le propriétaire doit donc satisfaire les conditions suivantes pour bénéficier des avantages fiscaux:

• Louer un bien non meublé pendant 9 ans au minimum
• Ce bien doit être la résidence principale
• Ne pas louer ce bien à une personne de son entourage ou un membre de sa famille
• La location doit être effective dans les 12 mois suivant l’acquisition du bien.
• Le loyer fixé ne dépasse pas le plafond prévu par la loi

Il est à noter que le logement peut être loué à un organisme public ou privé et qu’il peut être sous-loué nu si celui-ci ne propose pas de prestations hôtelières. Les résidences étudiantes et les résidences pour personnes âgées peuvent être concernées par ce paragraphe.

Quelles sont les avantages de cette loi ?

Ils sont moins avantageux que la loi Robien dite « classique ». La loi permet de déduire sur les revenus fonciers du propriétaire un amortissement égal à 6% du prix de l’acquisition pour les sept premières années, puis 4% pour les deux années suivantes. A la fin des 9 ans, le propriétaire peut donc arriver à un amortissement de 50% de son investissement. Cette période n’est pas prolongeable. De plus, l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs les charges liées à l’investissement comme les frais de gestion, d’assurance etc…, la totalité des intérêts d'emprunts ainsi que les frais liés au crédit.

Lors de la rénovation d’un logement non destiné à l’usage d’habitation, la déduction se calcule sur le prix d’acquisition augmenté du montant des travaux.

Les plafonds des loyers

Cette loi stipule de ne pas dépasser un certain plafond dans la détermination des prix des loyers. Le plafond des loyers est fixé en fonction de la zone où trouve le bien. Le zonage a été redéfini de la façon suivante :

Zone A : Paris et 416 communes voisines, 79 communes de la Côte d’Azur et 97 communes de Genève

Zone B 1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants,

Zone B 2 : zones frontalières ou littorales chères

Zone C : le reste du territoire