Investir dans une maison de retraite

Sachant que la France comptera plus de deux millions de personnes âgées dépendantes en 2060, les maisons de retraite privées sont en forte évolution. Il faut savoir que cette opération bénéficie d’un avantage fiscal (dispositif Censi-Bouvard) qui vient d’être reconduit jusqu’à fin 2016 et qu’elle permet de réaliser un investissement locatif avec une réduction d’impôt de 11%. Investir dans une maison de retraite peut s’avérer être judicieux rentable à condition de faire un choix prudent.

Quelle est la rentabilité ?

Tout d’abord, il faut choisir des groupes sérieux qui ont fait leurs preuves c’est-à-dire ayant de l’expérience, un chiffre d’affaires conséquent, de bonnes perspectives de développement, etc.

La sécurité de votre investissement dépend d’une bonne capacité de gestion de l’exploitant. La banqueroute n’est éventuellement pas à exclure et un repreneur pourrait alors vous imposer de nouvelles conditions comme par exemple, une baisse sensible des loyers.

Vérifiez bien le contrat passé avec l’exploitant: engagement ferme sur la durée de location, montant des revenus locatifs nets garantis quel que soit le taux d’occupation du bien, prise en charge de l’entretien du bâtiment, etc.

Comme tout autre investissement immobilier, l’emplacement de la résidence est très important ainsi que sa qualité de construction. Le nombre de personnes âgés diffèrent d’une région à l’autre et surtout ceux qui bénéficient de l’APA qui peut être soit à domicile soit dans une résidence. Il faut savoir que le plus grand nombre de personnes âgées qui bénéficient de cette aide se trouvent dans les Alpes-Maritimes, les Bouches-du-Rhône, la Haute-Garonne, la Gironde, l’Hérault, le Nord, le Pas-de-Calais, Paris, la Seine-Maritime et le Var. Ces départements sont donc à privilégier.

Y a-t-il des avantages fiscaux ?

Certes, il existe certains avantages fiscaux. Premièrement en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cas, le propriétaire récupère le montant de la TVA (à 20 %) sur le prix de revient hors taxes (généralement dans les trois à six mois qui suivent la mise en service). Le logement doit alors être exploité pendant vingt ans. En cas de revente, la TVA devra être remboursée au prorata des années restant à courir jusqu’au terme.

Les loyers rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Les frais et les charges payés ainsi que les intérêts d’emprunt peuvent être déduis et un déficit sera constaté si le total des dépenses est supérieur aux loyers perçus. Dans ce cas, les revenus ne seront pas imposables.

L’investisseur peut choisir entre une réduction d’impôts étalée sur neuf ans égale à 11% du montant hors taxes limité de 300.000 euros et l’amortissement du bien (sur une durée de 25 à 30 ans). Ces deux options ne sont pas cumulables. En général, la solution de l’amortissement est plus intéressante car elle se traduit par un gain fiscal plus élevé.

 

Le vieillissement de la population française est la conséquence de l’augmentation des résidences médicalisées. Dans 40 ans, les personnes âgées de plus de 80 ans représenteront 10% de la population contre 4,5% actuellement selon les statistiques de l’Insee. L’allocation personnalisée d’autonomie (APA) devrait doubler pour le nombre de personnes âgées dépendantes.

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