La fiscalité de la location vide

En ce qui concerne les locations vides, les loyers doivent être déclarés en tant que revenus fonciers. Ceux-ci sont donc perçus par les locataires tout au long de l’année. Les impayés n’en font pas partie puisque ces loyers (impayés) n’ont pas encore été payés. Les provisions pour charges ne doivent pas être intégrées dans ce montant à déclarer. Selon votre cas, vous êtes imposé soit au régime micro foncier soit au régime du réel.

Votre imposition est le régime micro foncier

Si le total de vos loyers en une année ne dépasse pas les 15.000 euros, vous êtes automatiquement assujetti au régime micro foncier. Vous bénéficiez alors d’un abattement de 30 % sur les loyers déclarés. Par exemple, si vous déclarez 1000 euros de loyers, le calcul d’impôt sera donc calculé sur 700 euros. Par contre, le type de régime vous empêche de déduire certaines dépenses de vos loyers comme des travaux ou des intérêts d’emprunt etc… L’avantage de ce régime est que vous avez seulement à remplir sur votre déclaration de revenus les loyers perçus au cours de l’année et le fisc déduit lui-même les trente pour cent de réduction. Si vos charges sont supérieures à l’abattement de 30 % du micro-foncier, il sera plus intéressant d’opter pour le régime du réel.

Votre imposition est le régime du réel

Avec ce régime, il vous est permis la déduction d’une série de dépenses de vos loyers engagées dans le logement pour leur montant réel. Il faut aussi savoir que le renoncement au micro-foncier vous engage pour trois ans de location. Vous ne pouvez donc pas revenir en arrière sur une durée de trois ans. Pour le régime du réel, vous faites le total des revenus locatifs encaissés au cours de l’année sauf les loyers impayés. Vous obtenez le revenu brut foncier. A ce revenu, vous déduisez certaines dépenses comme celles énumérées ci-après :

  • les intérêts d’emprunt
  • les honoraires payés à un professionnel
  • les travaux d’amélioration
  • les diagnostics
  • les frais de gestion dans la limite de 20 euros par appartement (téléphone, timbres, fournitures, documentation etc)
  • les éventuels frais de procédure
  • les provisions pour charges de copropriété
  • les primes d’assurances des loyers impayés ou la Garantie des risques locatifs (GRL)
  • les réparations et l’entretien

Après déduction de ces charges, vous obtenez soit :

  • un total positif qui est donc un bénéfice et est votre revenu foncier imposable qui doit être déclaré sur votre déclaration de revenus.
  • un total négatif qui est dans ce cas un déficit et est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10.700 € par an. Si le montant à déduire est supérieur à vos revenus, il peut être déduit sur les années suivantes sur une durée de 10 ans.

Conseil : conservez toutes les factures pendant une période de 10 ans dans le cas où le fisc vous les demanderait.

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