La révision annuelle d’un loyer d’habitation

Chaque année, à la date anniversaire du contrat, le propriétaire peut demander la révision du loyer en fonction de l’évolution de l’Indice de référence des loyers (IRL). En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail. La clause de révision prend généralement pour référence le dernier indice de référence des loyers publié à la date de signature du contrat ou à sa date d’entrée en vigueur. Pour éviter tout litige, référez-vous à cet indice dans tout contrat de location ; sa variation annuelle constitue une limite à la révision du loyer en cours de bail que le bailleur ne peut pas dépasser.

L’indice des loyers d’habitation

L’indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour calculer les hausses de loyer annuelles du parc locatif privé, a été modifié par la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 et est désormais calculé en fonction de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation sur douze mois, hors tabac et loyers.

A ne pas confondre

Il ne faut pas confondre :

a) la révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail

avec :

b) l’augmentation que le propriétaire peut proposer à l’occasion du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à celui des logements comparables du voisinage

Ou bien :

c) la majoration du loyer en cours de bail, consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration

La revalorisation du loyer, qui ne peut être qu’annuelle, ne peut excéder la variation annuelle de l’indice de référence des loyers.

Comment fait-on pour calculer la révision d’un loyer ?

Le calcul est simple est correspond à la formule suivante :

Montant du loyer actuel x (dernier indice connu / indice de référence) = montant du loyer révisé

Exemple : si le loyer était fixé à 700€ à la signature du bail le 01/09/2009. On trouve la période de référence en consultant le tableau « historique de l’indice de référence des loyers » de l’INSEE, soit le « 2ème trimestre ».

Le nouveau loyer sera donc :

700 x (indice du 2ème trimestre 2010 / indice du 2ème trimestre 2009) soit

700 x (118,26 / 117,59) = 703,99 €

Des augmentations contrôlées

Si votre bail contient une clause de révision du loyer, le loyer peut être révisé chaque année (seulement si la clause de révision le prévoit dans votre contrat) en fonction de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE. La modification prend effet à la date précisée dans le bail. Le propriétaire-bailleur pourra mettre en œuvre la procédure de renouvellement conformément à la loi permettant d’augmenter le loyer à échéance, dès lors que celui-ci est considéré comme manifestement sous-évalué, ou en cas de réalisation de travaux d’amélioration. Il devra notifier la demande de renouvellement à son locataire six mois au moins avant l’expiration du bail.