Les recours en cas de litiges entre locataire et propriétaire

Lorsqu’un locataire a un litige avec son propriétaire ou lorsque plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige ayant une origine commune, ils peuvent agir en justice pour leur compte ou donner mandat à une association agréée. En cas de litiges sur les charges ou réparations locatives, les réparations locatives ou les ” normes de décence “, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.

Les litiges entre propriétaires et locataires sont nombreux et débouchent parfois sur des actions en justice. La conciliation permet de trouver une solution rapide et évite l’encombrement des tribunaux. Il existe plusieurs types de recours pour faire valoir ses droits.

La mise en demeure

La mise en demeure est une lettre adressée à la partie adverse afin d’obtenir l’exécution d’une obligation (paiement d’une somme, exécution travaux, …). Cette lettre reprend le motif du désaccord, un historique des faits et propose un délai limite pour régler le litige. Attention, si le désaccord n’est pas réglé, la mise en demeure est un document indispensable à la saisie de la commission départementale de conciliation.

La conciliation préalable

L’une des parties convoque l’autre devant le juge pour une tentative préalable de conciliation. En cas d’accord, le procès-verbal dressé par le juge possède la même valeur qu’un jugement.

Dans la pratique, le demandeur remplit un formulaire au greffe. La date de conciliation sera communiquée aux parties dans le délai de quinze jours à un mois après la demande. En cas de désaccord sur place, les parties peuvent convenir de faire juger immédiatement l’affaire.

La procédure simplifiée

Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, notamment s’il n’exécute pas certains travaux indispensables, après avoir recherché une solution amiable, le locataire peut entamer une procédure simplifiée en s’adressant au greffe du tribunal d’instance. Cette procédure permet en principe de saisir plus facilement le juge. En tout état de cause, le locataire ne doit pas faire les travaux à la place du propriétaire : il risque de ne pas être remboursé.

L’ordonnance de référé

En cas de dommage imminent ou de trouble manifestement contraire à la loi, (fuite d’eau, arrêt de la chaudière en plein hiver, travaux dangereux,…) le tribunal peut être saisi en urgence par le demandeur grâce à une assignation en référé. Le juge du tribunal d’instance rend alors une ordonnance de référé.

La saisine simplifiée

Dans cette procédure contradictoire de saisine simplifiée, le demandeur n’a pas besoin de délivrer une assignation : il suffit d’une lettre déposée au greffe. Il pourra ensuite exposer ses arguments oralement, lors de l’audience. Mais cette procédure ne concerne que les litiges d’un montant inférieur à 7 600 euros.

La procédure d’expulsion

En premier lieu, un propriétaire voulant intenter une procédure d’expulsion doit demander au juge la résiliation du bail ou faire jouer la clause résolutoire du contrat. Cette clause résilie automatiquement le contrat, si le locataire n’a pas respecté ses obligations. Les motifs valables sont le non-paiement du loyer et des charges, la non souscription à un contrat d’assurance, le non-paiement du dépôt de garantie ou des troubles occasionnés aux voisins.

C’est le juge du tribunal d’instance du lieu où est situé le logement qui se chargera du règlement du conflit. Le juge va lui demander des explications concernant le non-paiement des loyers et charges et peut lui signifier son expulsion et fixer le montant de l’indemnité d’occupation qui remplace le loyer, le bail étant résilié. Le locataire dispose d’un mois pour faire appel à partir de la signification par huissier.

L’expulsion

Une fois cette décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire et sa condamnation aux arriérés de loyer, il faut encore lui faire délivrer un commandement d’avoir à libérer les locaux par acte d’huissier.

Les locataires ont deux mois (parfois 3 mois) pour exécuter le commandement de quitter les lieux. Mais le locataire a encore la possibilité de demander des délais soit au juge des référés après l’ordonnance d’expulsion, soit au juge de l’exécution après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (délai de grâce).

Qu’est-ce que la trêve hivernale ?

La trêve hivernale se situe entre le 1er novembre et le 15 mars (prolongé de 15 jours avant et après pour Paris). Durant cette trêve, les expulsions sont impossibles sauf pour les squatteurs et les étudiants.

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