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Principe

Le propriétaire doit livrer à son locataire un logement décent et prendre en charge toutes les réparations locatives ne correspondant pas à la définition des charges locatives à la charge du locataire.

Un logement décent est un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et qui doit être doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’obligation de louer un logement décent s’applique aux locations en cours ou à venir de logements loués vides ou meublés, à titre de résidence principale, qu’il s’agisse d’un logement soumis à la loi de 1989, d’un logement HLM, d’un logement conventionné  ou encore d’un logement soumis à la loi de 1948.

Caractéristiques du logement décent
Caractéristiques principales

Le propriétaire doit assurer :

• le bon état des dispositifs de retenue de personnes dans le logement et ses accès,
• l’utilisation de matériaux de construction, de canalisations et de revêtements sans risques pour la santé et la sécurité physique des locataires,
•  la protection contre les eaux de ruissellement, les remontées ou infiltrations d’eau.
• Autres caractéristiques
• Un logement décent se caractérise également par :
• des réseaux et branchements d’électricité et de gaz ainsi que des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité réglementaires,
• des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant le renouvellement de l’air,
• un éclairement naturel suffisant pour les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil),
• une installation permettant un chauffage normal avec dispositif d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,
• une cuisine ou un coin cuisine permettant d’utiliser un appareil de cuisson et comprenant un évier alimenté en eau chaude et froide,
• une installation sanitaire intérieure au logement séparée de la cuisine, comprenant un w.-c. et un équipement pour la toilette comprenant une baignoire ou une douche,
• un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers indispensables au quotidien,
• au moins une pièce principale (surface habitable minimale de 9 m2 et hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou volume habitable d’au moins 20 mètres cubes).

À savoir : un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Recours du locataire
Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois, le locataire peut saisir :

• la commission départementale de conciliation, pour avis,
• ou le greffe du tribunal d’instance.

Lorsque le greffe est saisi, il détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

En l’absence de mise en conformité par le propriétaire, le greffe peut décider de réduire ou suspendre le montant du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux (sans attendre que soit constatée la carence du bailleur dans l’exécution des travaux).