Quelle est la fiscalité immobilière?

Les bailleurs percevant plus de 15.000€ de recettes sont imposables au régime fiscal du réel. Mais toute une série de dispositifs vous permettent d’alléger votre facture fiscale, en location vide comme en location meublée.

Tous les particuliers encaissant des revenus locatifs  sont soumis à l’impôt. Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu net taxable est à réintégrer à vos autres revenus et sera imposé dans le cadre de votre impôt sur le revenu.

Si vous louez un appartement meublé, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Chacun de ces dispositifs vous permet, dans des conditions précises, de réduire les impôts liés à votre placement immobilier.

Le revenu net taxable = Revenu brut foncier – charges déductibles (qu’il s’agisse d’un investissement dans le neuf ou dans l’ancien).

Quelles sont les charges déductibles ?

Voici la liste des charges que vous pouvez déduire de votre revenu foncier brut imposable pour leur montant TTC (sauf en cas de location assujettie à la TVA) :

  • Les intérêts et les frais d’emprunt quand les emprunts ont été contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien
  • Des travaux d’amélioration ayant pour objectif d’apporter un élément de confort nouveau dans un local d’habitation comme l’installation de sanitaires, d’un chauffage central, de systèmes de sécurité, d’un ascenseur, pose de volets, d’un interphone, d’antenne collective, etc.
  • Des travaux d’entretien et de réparation ne devant pas modifier la structure, le volume ou l’agencement : réfection des installations électriques, de la toiture, remplacement de la chaudière, etc.
  • Les frais de procédure comme les honoraires d’avocats ou d’experts
  • Les rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion du bien loué.
  • Les impôts et taxes incombant au propriétaire comme la taxe foncière, la taxe d’équipement, la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, etc.
  • Les honoraires versés à un administrateur de biens ou à un syndic de copropriété
  • Les primes d’assurance couvrant tout type de risque
  • La rémunération des gardes et concierges y compris les avantages en nature dont ils bénéficient et les charges sociales afférentes, les frais de procédure supportées à l’occasion d’action en justice, etc.
  • Les rémunérations versées en contrepartie des prestations fournies par une agence immobilière.
  • Les commissions et honoraires versés pour la rédaction d’un bail, la tenue de la comptabilité
  • L’amortissement éventuel offert par certains dispositifs fiscaux en cours (de Robien recentré, Besson, Périssol, Borloo populaire avec une réduction forfaitaire de 30% des revenus bruts fonciers etc…).

Qu’est-ce que le régime du micro foncier ?

Lorsque les revenus bruts fonciers de l’investisseur ne dépassent pas 15.000 € par an, le régime du micro foncier s’applique automatiquement. C’est un régime d’imposition simplifiée et vous pouvez y renoncer pour le régime réel.

Ainsi les contribuables percevant moins de 15.000€ de loyers annuels et n’ayant pas opté pour le régime du réel sont soumis à l’IRPP sur une base égale à 70% de leurs loyers bruts.

Le choix du micro foncier ne permet pas de déduire les charges telles que les dépenses de travaux importantes, les frais de gérance ou les intérêts d’emprunt, …

Comment baisser vos impôts ?

En location vide, certaines charges sont déductibles de vos loyers notamment dans le cas des travaux et des intérêts de l’emprunt qui financent votre investissement locatif. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez des déficits fonciers qui viennent s’imputer sur vos revenus globaux en réduisant vos impôts.

En location meublée, deux options s’offrent à vous :

  • Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et amortissements de vos recettes locatives. Elles sont ainsi réduites voire ramenées à zéro. Elles échappent à l’impôt.
  • Avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit, ce dernier est déductible de vos revenus globaux qui eux diminuent.

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