Quelles garanties pour un loyer impayé ?

L’Assurance Loyers Impayés, également appelée Garantie des Loyers Impayés (GLI), sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs : loyers et charges impayés, détériorations immobilières, frais de contentieux (en défense et recours) voire parfois le départ prématuré du locataire. Souscrite auprès de n’importe quelle compagnie d’assurance ou de votre banque, elle ne prend en charge que les locataires réputés solvables et présentant peu de risques.

En effet, même si les bailleurs peuvent demander la présence d’une caution solidaire ou d’un dépôt de garantie, ces assurances permettent de récupérer les sommes dues et non perçues en cas de non-paiement d’un locataire ou de dégradations supérieures au montant du dépôt de garantie.

Quelles sont les conditions pour choisir un locataire?

On estime en général qu’un locataire est solvable lorsque ses revenus nets sont au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer (ou au moins de trois fois supérieurs selon la situation). Il devra également posséder un contrat de travail à durée indéterminée. Dans ce cas, la caution solidaire n’est pas obligatoire. S’il est en CDD ou se trouve en période d’essai ou est étudiant, il devra fournir une caution solidaire d’un tiers.

Les tarifs sont variables d’une compagnie à l’autre. Le plus souvent les tarifs constatés varient de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges.

Qu’est-ce qui est couvert et ce qui ne l’est pas?

  • Souscrites auprès d’un agent immobilier ou directement auprès d’un assureur, l’assurance loyers impayés indemnise le propriétaire lorsque son locataire n’acquitte plus le loyer. En général, son montant total (charges comprises) est couvert, pendant 18 ou 24 mois, ou dans la limite d’un plafond. Souvent, l’indemnisation est due dès le premier mois d’impayés, même si l’assureur la verse en général avec un décalage de quelques mois.
  • les détériorations et dégradations qui ne pourraient pas être financées par le dépôt de garantie. Ces dommages doivent pouvoir être imputables au locataire et la garantie doit avoir été souscrite (cette protections supplémentaire est une option chez certains assureurs). Cette garantie est limitée en montant et souvent soumise à franchise.
  • les frais de contentieux occasionnés par la situation d’impayé : frais de recouvrement, frais de justice, d’huissier …
  • le départ prématuré du locataire : en cas de décès du locataire ou de départ prématuré du locataire (non-respect du délai de préavis, départ « à la cloche de bois »), l’assurance indemnise le propriétaire jusqu’à la récupération des locaux. Cette garantie peut être incluse de base ou en option selon les contrats.

Une garantie ” détériorations immobilières ” est incluse dans de nombreux contrats, et proposée en option dans d’autres. Elle prévoit d’indemniser le propriétaire des frais de remise en état s’il récupère un logement dégradé au départ de son locataire, en se fondant sur la comparaison entre l’état des lieux fait à l’entrée du locataire et celui réalisé à sa sortie, et bien sûr sans indemniser la vétusté ou l’usure normale des lieux.

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