Sélectionner votre locataire

Quelques préceptes pour bien sélectionner son locataire :

Bien sélectionner son locataire et toujours requérir des garanties. Vous venez d’investir dans un logement pour faire de la location. Vous avez donc décidé de mettre en location votre bien immobilier et vous recherchez actuellement un locataire ?

Ne négligez jamais que 2% des loyers sont impayés en France et que même si cela ne concerne qu’une minorité des propriétaires, il vous faudra être relativement attentif car pour le propriétaire qui loue son logement, c’est 100% de perte… A ne surtout pas dédaigner.

De plus, certains locataires peuvent également dégrader l’habitation, ce qui aura pour effet de circonscrire le taux de rentabilité dégagé par votre investissement.

Requérir des garanties de la part de son « locataire potentiel » :

Le propriétaire doit prendre des précautions afin d’éviter d’être impayé et ainsi de se retrouver dans une situation délicate avec par exemple un remboursement d’emprunt mensuel sans rentrée de loyer. Il est difficile de résilier un bail et d’effectuer une expulsion.
Il est tout à fait légitime que le bailleur s’informe des ressources du locataire et de leur régularité. C’est même leur intérêt commun dans la mesure où le locataire ne doit pas non plus « avoir les yeux plus gros que le ventre »… Ce dernier ne doit donc pas s’offusquer des renseignements et justificatifs demandés.


Le bailleur est en droit de demander des garanties à son locataire, il peut ainsi demander :

S’il est salarié : qu’on lui fournisse les 3 bulletins de paie ;
Pour les artisans, commerçants, travailleurs indépendants : à connaître le montant de ces revenus financiers (les deux derniers avis d’imposition) ; éventuellement d’autres documents. La règle de gestion veut que le montant du loyer n’excède pas le tiers du total des revenus du ménage (après déduction des crédits en cours).

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier de tenir compte des éventuelles prestations perçues : allocations familiales, pensions alimentaires, mais aussi allocation-logement. Pour cette dernière aide, le bailleur a même intérêt à se renseigner avec l’intéressé sur ses droits.

Pour éviter les faux justificatifs pensez à exiger l’original des documents en question et faites vous-même la photocopie…

Le bailleur peut demander également plusieurs garanties :

• une caution de la part d’une personne ou d’un organisme solvable ;
• un dépôt de garantie (en règle générale, c’est 2 mois pour le dépôt). Si votre locataire ne peut pas trouver de caution solvable, n’hésitez pas à lui proposer d’utiliser la solution « Loca Pass » (caution gratuite de loyers et charges). L’organisme qui délivre cette solution peut se porter caution en garantie du paiement des loyers et charges auprès du bailleur…

Naturellement, les mêmes justificatifs doivent être fournis par la personne qui se porte caution.

A noter que le locataire doit obligatoirement souscrire une « assurance multirisque habitation » (c’est une obligation légale).

Bien choisir son locataire

Le choix du locataire est très important. Outre l’aspect financier du problème, examiner le profil comportemental du candidat est également un élément non négligeable pour prendre sa décision. Certains critères lors de la rencontre peuvent aider à décider :

• est-il en couple, avec enfants ? (si c’est un couple qui veut louer un petit studio, il y a de fortes chances qu’ils partent vite pour plus grand)
• est-il un étudiant en fin de parcours ? (il risque de partir dès-qu’il aura terminé ses études et trouvé un travail)
• est-il ponctuel au rendez-vous ? (indice sur le respect des délais pour le paiement du loyer ou les démarches administratives à effectuer)
• avez-vous sympathisé ? (bien s’entendre avec son locataire est plus agréable et facilite le dialogue en cas de problème)
• est-ce qu’il fume? (vous avez plus de chances de devoir refaire la peinture lors du changement de locataire, s’il fume)

Bref, le but n’est absolument pas de discriminer certains individus mais plutôt d’essayer d’évaluer le risque d’insolvabilité de certains clients sur leur habitude de vie…

Mes conseils  :
En rencontrant le prétendant à la location, vous pouvez faire la conversation sur divers sujets afin de vous rendre compte si la personne ment, car une personne qui n’est pas sincère se trompe sur une longue discussion. Et surtout, dites lui que vous vérifiez la véracité des documents, les indélicats ne donneront plus signe de vie.

Ne jamais Louer dans la précipitation sans avoir tous les documents demandés, même si la personne veut le logement immédiatement surtout quand la visite à lieu un vendredi soir, car vous ne pourrez pas vérifier si les documents sont vrais et le locataire frauduleux le sait.

Malheureusement, certains locataires sont aussi fortunés que mauvais payeurs… Le propriétaire pourra donc demander, par exemple, les quittances des trois dernières locations et les coordonnées du précédent propriétaire auprès de qui il pourra se renseigner : le candidat a-t-il payé régulièrement ses loyers ? A-t-il laissé le logement en bon état ? Si ce type de demande est présenté avec tact au candidat, il ne s’en formalisera pas.

Le comportement passé du candidat est aussi important que ses ressources actuelles car celles-ci peuvent parfaitement chuter brusquement en cours de bail (licenciement, invalidité, divorce, etc.). Et l’occupant, qui n’est de toute façon pas obligé de prévenir le propriétaire, aura droit au renouvellement du bail. Le paiement régulier des loyers dépendra alors du profil psychologique de l’occupant.

Attention
La Loi de Modernisation Sociale du 17 janvier 2002 a renforcé les droits du locataire de locaux d’habitation ou à usage mixte. Le bailleur ne peut refuser la location à une personne en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses moeurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales, son appartenance, vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. Le locataire devra toutefois prouver qu’il a été victime d’une telle discrimination. 
. Il en est de même pour l’éventuelle caution : le bailleur ne peut pas refuser le cautionnement d’une personne au motif qu’elle n’est pas de nationalité française.