Un investissement locatif sans apport: est-ce possible?

Aujourd’hui, un investissement sans apport est devenu possible oui mais dans quoi ? Certains éléments doivent être considérés comme le type de bien et son emplacement et qui permettront aussi de persuader votre banquier. D’après une enquête du Crédit Foncier effectuée sur le 1^er trimestre 2014, 57 % des prêts pour investissement locatif ont été accordés sans apport. Les banques sont plus souples car elles savent qu’elles prennent moins de risques que dans le cas d’un achat d’un bien car un loyer mensuel vient compenser une partie des mensualités. Il faut savoir que la part d’apport personnel la plus importante dans un investissement locatif est de 5 %.

Vous pouvez prendre la décision de réaliser un apport ou non selon vos disponibilités financières mais il a été démontré suite à des études qu’un bien financé à 100% par emprunt hors frais de notaire est le plus lucratif en pourcentage. Bien sûr, votre capacité d’épargne et votre taux d’endettement seront les sujets principaux qui pèseront sur la décision de votre banquier. Si vous possédez une résidence principale, ce sera un bon point de plus. Il faut savoir qu’un investissement sans apport aura pour conséquence un endettement à plus de 100% du projet. Ainsi, une opération financée à 120% signifiera que vous emprunterez 100% du cout d’acquisition et qu’il faudra ajouter les frais de notaire et les éventuels travaux pour 20%.

Bien choisir son investissement

Après avoir mis en place un budget réaliste et concret, il est important de suivre toutes les étapes d’un bon placement immobilier. A commencer par le choix du bien et de son emplacement

Pensez aux biens de petites surfaces destinés notamment aux étudiants, comme les résidences de services, ou aux personnes âgées comme les EPHAD, dans des zones à forte capacité ou fort développement. Ce type de résidences rendra votre investissement dans une petite surface bien plus sûr et rentable. Une banque ne vous concédera pas de prêt pour un investissement locatif à 100 % si le logement est situé dans une zone rurale. Le prêteur préfère les zones tendues pour lesquelles il connaît le marché de l’immobilier local.

Beaucoup d’investisseurs cherchent à investir dans un périphérique de quelques kilomètres de leur lieu de résidence. Choisissez plutôt des villes « porteuses » comme Paris évidemment mais aussi des villes de province attractives telles que Bordeaux, Nantes, Lyon ou Toulouse par exemple. N’ayez pas peur de vous déplacer et de vous renseigner. En investissant dans un endroit où la croissance n’est pas favorable, vous risquez de vous retrouver avec un bien sans locataires et donc sans revenus.

Enfin, il est toujours judicieux de réaliser un prévisionnel qui prendra en compte tous les coûts auxquels vous devrez faire face (charges, impôts, taxes, assurances). Ce document sera également un argument pour convaincre votre prêteur le moment venu que ce soit votre banque ou un prêteur anonyme.