Faut-il payer un loyer pour une location et gaspiller votre argent ou faut-il acheter pour assurer l’avenir? Pas si sûr ! Si vous vous posez cette question, assurez-vous d’abord que l’achat est plus intéressant que la location.
Plusieurs paramètres sont à prendre en compte pour répondre à cette éternelle question : moyenne des taux et des prix, situation géographique et professionnelle, conjoncture… La réponse à cette question est de considérer la durée de détention du logement : plus vous restez longtemps dans votre résidence principale, plus l’achat est intéressant.
Généralement, louer est moins coûteux qu’acheter si on reste moins de 6 ans dans le logement. Il faut donc calculer au bout de combien de temps l’achat sera préférable à la location, en considérant que vous revendrez votre appartement ou maison au même prix que vous l’avez acheté. Voici plusieurs conseils simples :
L’argument financier
Tous les locataires n’ont pas tous intérêt financièrement à devenir propriétaires. Il convient de prendre en compte certains principes de base.
Il est certain qu’une fois arrivé à la retraite, on a intérêt à être propriétaire pour faire l’économie d’un loyer alors que ses revenus diminuent. Mais cette sécurité est autant psychologique que financière car une gestion astucieuse de ses placements permet d’éviter une chute de revenus à la cessation d’activités.
Les charges financières d’un propriétaire sont toujours supérieures à celles d’un locataire (taxe foncière, charges de copropriété, travaux, etc.).
Dans la grande majorité des cas, l’accédant à la propriété doit faire un effort supérieur à celui consenti par le locataire que ce soit pour les charges évoquées ci-dessus mais aussi pour des raisons liées aux facteurs du marché immobilier concerné.
Le calcul ratio prix / loyer
Répondez à la question : à combien de loyers correspond le prix d’achat du bien ? Il faut pour cela connaître le prix d’achat du logement (hors frais de notaire, frais d’agence…) et le prix de son loyer hors charges. Calcul : prix d’achat / loyer mensuel = nombre de mois de loyers nécessaires pour l’achat.
Comparez le prix total de la location et le coût global de l’achat pour un même logement
Pour une location : multipliez le nombre de mois de location par le prix du loyer hors charges (sans ajouter la taxe d’habitation et les charges, qui restent les même pour un achat ou une location)
Pour un achat : additionnez au prix du logement les frais de notaire, frais d’agence, frais bancaires
La simulation financière
Un principe simple mais qui doit prendre en compte plusieurs facteurs : le montant de l’apport personnel, le prix du logement, le montant du loyer et son coefficient de revalorisation annuelle, les montants des charges de location et propriété, les caractéristiques de l'emprunt (montant, taux, durée), et surtout la plus-value annuelle que peut enregistrer le logement comparée aux rendements qu’on peut obtenir sur les marchés financiers.
On pourrait penser qu’une fois l'emprunt remboursé, l’avantage de la location va en s’amenuisant. Et il est vrai qu’à partir de la seizième année, le propriétaire dispose d’une capacité d’épargne supérieure à celle du locataire puisque ses charges sont moins élevées, l'emprunt étant remboursé. Le propriétaire peut ainsi placer chaque année la différence.
Reste que l’achat d’un « chez soi » obéit aussi à des motivations qui ne se résument pas à un tableau de chiffres…assurance emprunteur etc., la taxe foncière, les frais d’entretien, les éventuels travaux et la rénovation.
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