Les litiges entre propriétaires et locataires sont de plus en plus nombreux et entrainent souvent des actions en justice. La conciliation permet de trouver une solution rapide et évite l’encombrement des tribunaux.
Le plus souvent les litiges existant entre un propriétaire et un locataire concernent les suivants :
- Les clauses résolutoires du contrat de location
- Le non-paiement par le locataire du loyer et des charges
- Le non-paiement du dépôt de garantie
- La non souscription d’une assurance pour l’appartement
- L’utilisation non appropriée du logement
- La résiliation abusive ou illicite du contrat de bail
- Les conditions du contrat de bail qui ne sont pas suivies
Les litiges liés aux baux d’habitation sont généralement réglés par le tribunal d’instance de la commune où se situe le logement concerné.
La commission de conciliation
Elle est présente dans tous les départements de France et a pour objectif que les deux parties, propriétaire et locataire puissent se rencontrent et trouver une solution à leur problèmes grâce au dialogue. Son terrain de compétence en cas de litige concerne les réparations du logement, la répartition des charges, le dépôt de garantie et l’état des lieux. En cas de contestation de la réévaluation d’un loyer lors du renouvellement du bail, son intervention est même obligatoire.
Si le litige ne peut pas se résoudre à l’amiable, un huissier peut délivrer au locataire un commandement de payer dans le cas d’un non-paiement de loyer ou de charges. Si le locataire ne répond pas, le bailleur peut faire valoir la clause résolutoire : il peut l’assigner devant le juge d’instance ou de proximité (pour un délit n’excédant pas la somme de 1 500€) qui pourra prononcer la résiliation du bail. Le propriétaire peut ensuite engager une procédure d’expulsion du locataire en envoyant par huissier au locataire une assignation à comparaître. Le locataire a 2 mois pour régulariser sa situation, il peut saisir le juge des référés (tribunal d’instance) pour avoir des délais supplémentaires de paiement (24 mois maximum). Si le locataire ne réagit pas, l’huissier lui envoie (ainsi qu’au préfet) un commandement de quitter les lieux.
La réclamation concernant une différence sur le loyer provenant de la révision
Depuis le 27 mars 2014, le propriétaire dispose d’un délai d’un an à compter de la date prévue pour la révision, pour demander la révision du loyer. S’il manifeste sa volonté de réviser le loyer dans ce délai, la révision prendra effet au jour de sa demande. Passé ce délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n’est plus exigible.
A titre d’information, durant la trêve hivernale, les expulsions sont impossibles entre le 1er novembre et le 15 mars sauf pour les squatteurs et les étudiants.
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