Location vide

Le bail, document obligatoire

Le bail, ou contrat de location, est un document essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire. En précisant clairement les droits et obligations de chacun, il favorise les bonnes relations. Si le logement est loué vide la location est strictement réglementée, pas si le logement est loué meublé.

Un contrat écrit
La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire.

  • Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire,  » sous seing privé  » (sur papier libre), éventuellement avec l’aide d’un professionnel (agent immobilier, huissier). Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie.
  • Il peut aussi être établi par un notaire, c’est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.

Le locataire est marié
Quel que soit le régime matrimonial, les époux sont automatiquement co-titulaires du bail, même si un seul d’entre eux a signé le bail (avant le mariage, par exemple). Si l’un des époux quitte les lieux ou décède, l’autre pourra invoquer le transfert ou la continuation, à son profit, du contrat de location. Le propriétaire ou son mandataire doit adresser toute notification (ex : congé, augmentation de loyers) à chacun des deux conjoints, dès lors que le locataire lui a fait connaître son mariage.

Le locataire a contracté un pacte civil de solidarité
Le locataire vit en concubinage
Si les deux concubins ont signé le bail, ils seront dans une situation analogue à celle d’un couple marié.
Si un seul concubin signe le bail, lui seul sera locataire, l’autre n’a aucun droit vis-à-vis du bailleur. Mais en cas d’abandon des lieux ou de décès du locataire en titre, le bail se transmettra à l’autre concubin, à condition qu’il prouve une cohabitation effective depuis au moins un an.

Risques encourus en cas d’absence de bail

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire.
Le propriétaire comme le locataire, sont en droit d’exiger, à tout moment, l’établissement d’un bail écrit.
En l’absence d’un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.

Contenu du bail

Clauses obligatoires

Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail:

  • le nom et l’adresse du propriétaire et de son mandataire
  • la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement
  • la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) et la surface habitable du logement (loi du 25.3.09).
  • l’énumération des parties communes
  • la destination du local loué, c’est-à-dire l’usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d’habitation et professionnel
  • le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle
  • le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : pour les baux signés à compter du 9.2.08, il est limité à un mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé ni en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail.
Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

Clauses facultatives

Propriétaire et locataire peuvent convenir de clauses facultatives. Elles ne doivent pas être contraires à la loi.
Par exemple, le bail peut comporter une durée de location plus longue que la durée minimum légale. Le propriétaire peut exiger qu’un tiers (membre de la famille, employeur …) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et charges.
Clauses interdites
Certaines clauses sont interdites.Même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles ; c’est notamment le cas de toute clause qui …

  • impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d’avance et de la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction
  • oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables
  • impose au locataire la souscription d’une assurance habitation après d’une compagnie choisie par le propriétaire
  • impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
  • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble
  • prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs
  • interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
  • interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
  • fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance
  • prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement
  • prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, compagnie d’assurance).

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